今年に入って2棟目の物件購入。
別荘民泊としては12棟目になる物件は、蓼科にある元ペンション。
でかいっす。
ペンション物件は那須のclubhouseアトリエに続き2軒目。
最近はペンション狙ってます。
この蓼科のペンションは15年前に営業終了して息子さんが管理や清掃をされていました。
15年も何も営業してないので、中も大変かと思いきや、息子さんの管理が素晴らしく、とても良い状態に保っていました。
廃業から15年経ってたので、リーズナブルだったのですが管理状態が素晴らしく、大変お得な物件でした。
これは、しっかり再生させなくては！
大型一棟貸別荘として生まれ変わります。
実は、ペンションは廃業が相次いでいます。
後継者が継がなかったり、いなかったり。
バブル後も人気があったペンション形態も今はなかなか難しくなっています。
廃業したペンションを一棟貸別荘として再生させることで、時代に合った新たなニーズに応えられます。
しかし、物件が大型なだけに、管理は大変です。
その大きな壁を乗り越えて、大型一棟貸別荘の型を作っていきます。
近くにはスキー場がありますが、スキー場も客が減少し、別荘地も廃れていきます。
この形態が成功したら、多くの廃業ペンションを救うことができます。
最近は廃業した旅館の再生の相談も受けました。
別荘民泊業も新たな展開に入ってきました。
大型物件のリスク
やはり設備が一番のリスクです。
古い物件は水道管から水漏れが無いか？
ボイラーや暖房設備は使えるか？
もし、設備を入れ替えるとなると、かなりの金額になります。
clubhouseアトリエ も元ペンションで大型物件でしたが、営業は2年前まで行っており、設備もそのまま使えるものが多くありました。
改装費として500万円ほど掛かりましたが、イメージは一新できたので、安く仕上がった方だと思います。
今回の蓼科ペンションは、15年前に営業停止しており、設備はどれだけ使えるか分かりません。
これが最大のリスクですが、その分物件は安くして頂きました。
また、何よりも購入の決定打になったのが、ペンションの管理状態の良さです。
普通15年も営業していないとなると、かなり荒れていて当然です。
しかし、定期的な清掃や空気の入れ替えなどを行い、動物に荒らされることもなく、15年も営業していないとは思えない良い状態でした。
建物自体の造りも良く、デザイン性もあり、ぱっと見は明日からでも営業再開できそうな勢いです。
この状態ならば、内装自体は大きくいじらなくても良く、設備にお金が掛かっても大丈夫だろうと判断しました。
オペレーションは回せるか？
1番のネックはオペレーションです。
大型の一棟貸別荘として運営するつもりですが、どのようにしてオペレーションを回すか？
ペンション経営時はオーナーが住み込みで営業をしていました。
料理ももちろん提供してサービスもします。
僕は素泊まりの団体向け一棟貸別荘にします。
料理もできるようにキッチンも解放します。
清掃はスタッフが行いますが、オーナールームに住み込みにするか、ご近所から来て頂きます。
一棟貸別荘で料理も提供しないので、一棟丸々プライベート空間として使えるメリットがあります。
寝室は個室ですから、団体で泊まったとしてもプライベートは守られます。
クラブ、サークル、会社の慰安旅行、合宿などで使えます。
コロナ後を狙った思惑は外れたけれど
clubhouseアトリエ もコロナ後に団体需要が増えることを狙って昨年6月にオープンしました。
しかし、第5波、6波が来て思惑は外れました。
蓼科のペンションも、さすがにもう終わるだろうとコロナ終息後を狙って購入しました。
世界的にはコロナ後を見据えた観光業、旅館業の投資は活発化しています。
何事も先手先手で動かなくてはいけません。
今、僕の別荘民泊は12軒になりました。
コロナ前は5軒でしたから、コロナが始まってから7軒増えてることになります。
正直言うと、僕はコロナがもっと早く終わると思っていました。
2020年始まってコロナ禍の4月にオープンした宿は1ヶ月も予約が入らずに、めちゃくちゃ焦りました。
しかし10月にオープンした宿はコロナが下火になったこともあり、過去最高の滑り出し。
その勢いでその年の年末に２軒、年明けにも一軒購入してオープンを加速させたのです。
しかし、僕の思惑は外れて全然コロナが終わらない！
そんな中でしたが、別荘民泊自体は予約が順調に推移してくれました。
田舎の山の中にあること
一棟貸別荘で他のお客様との接触が無いこと
コロナ禍で旅行に行けない人に対して近場旅、マイクロツーリズムが奨励されたこと
様々な要素が絡んで、ブログでも発信していたお陰でコロナ前の水準に戻りました。
ただ、緊急事態宣言やまんえん防止措置が出ると一気にキャンセルが増えます。
ニュースが出るたびに憂鬱な気分になりました。
コロナ禍の積極投資で石垣島の失敗はありましたが、なんとか順調に事業も成長しました。
次に僕がオープンさせるのは、都留市にある畑のど真ん中にある民家を再生させ、畑ではヤギを飼う、ヤギ農園民泊。
その次が蓼科の元ペンションを再生させて、大型一棟貸別荘にします。
別荘再生、ペンションや旅館再生は是非ご相談下さい！
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