別荘民泊プロデューサー®︎の羽田徹です。
2022年8月現在、自社物件12軒、プロデュース物件2軒の別荘民泊を運営しています。
https://www.airbnb.jp/p/villa-repro
石垣島以外の自社物件は全て薪ストーブも設置しています。
最近良く聞かれるのは、「別荘民泊って儲かるんですか？」と言うこと。
これは、Yes！でもありNo！でもあります。
以前、僕は投資用のマンションも所有していました。
当時表面利回り11%で実質的な利回りは５〜6%ぐらいでした。
今はもっと利回りは低いでしょう。
借金も銀行からの借入で3億円以上あり、月々の返済は120万円程。
家賃収入はもちろんそれ以上ありますが、修繕費用もバカにならず、屋上防水をやれば500万円、ペンキを塗り直せば数十万円、退去の時のリフォームも20万円〜掛かるなど、出費も大きいです。
東日本大地震が起こった時は入居予定者のキャンセルが相次ぎ、退去者も出て、一時キャッシュフローがマイナスにもなりました。
物件は古くなれば家賃は下り、入居率も悪くなります。
あと10年、20年維持できるか？と考えたら怖くなりました。
別荘民泊の利回りは？
物件によっても違いますが、大体利益ベースで20%〜30%。
最大50%の物件もあります。
マンション投資と比較しても雲泥の差。
しかし、ここで勘違いしてはいけないのが、マンションは投資ですが、別荘民泊は投資では無く事業です。
マンションはほぼ放ったらかしでも大丈夫ですが、別荘民泊は、日々ゲストとのやり取り、トラブル対応、清掃依頼、草刈り、修繕、クレーム対応と、手間の掛かり方が全く違います。
だから、投資と思ってやったら失敗します。
さらに、さらに落とし穴。
多くの民泊は、そんなに儲かっていません。
データで見てみます。
住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況（令和4年8月16日時点）
・ 住宅宿泊事業の届出件数は31,409件、うち事業廃止件数が13,199件
※ 平成30年6月15日時点における住宅宿泊事業の届出件数は2,210件
・ 住宅宿泊管理業の登録件数は2,467件
・ 住宅宿泊仲介業の登録件数は99件
届け出件数の1/3以上の件数で事業廃止しています。
廃止しなくてはいけないぐらいですから、ギリギリなんとかやっている所も多いでしょう。
感覚的には半分も上手くいってないのでは無いでしょうか？
だから別荘民泊やれば儲かるかと言われたら、儲かる人もいれば、儲からない人もいるという答えです。
民泊管理会社に管理を任せたら？
管理を任せれば楽になるし、いいんじゃないの？と思いますよね？
残念ながら、その物件に責任持って関わることが出来るのは、身銭を切ったオーナーだけです。
僕も管理を一部任せている物件ありますが、石垣島はそれで大失敗して、今では自社管理に切り替えました。
また、管理を任せていたとしても任せ切りはだめです。
管理会社は、沢山管理している物件の中で、あなたの物件は単なる1物件でしかありません。
集客をする訳でも無く、優先的にゲストを斡旋する訳でも無く、SNSでアピールしてくれる訳でもありません。
また、致命的なのは、管理会社の収益構造です。
管理会社は経費を安く抑えた方が利益が出ます。
要するに何もしない方が利益が出るのです。
だから、わざわざ頼まれても居ないのに動きません。
オーナーはできるだけ丁寧に管理してゲストからのクレームも抑えたい。
しかし、管理会社はできるだけ何もせずに利益を確保したい。
なので、任せっきりだとダメなんです。
僕が任せていた管理会社も、「予約が入りやすい様に価格設定も都度見直し、予約向上に努めて行きます」と言っていました。
しかし、同時に、契約書には「売上や予約を補償するものではありません」と書いています。
管理会社の本音を書くと、「予約が入りやすい様に価格を見直すことはできますが、頼まれてもいないのにわざわざやりません」です。
ちなみに、石垣島の管理会社は、頼んでもやりませんでした。
実態を聞くと、1,600の物件を4人の社員で管理していると言ってました。
笑うでしょ？
そりゃ、何もしないよなぁー。
僕は、その社員に同情しながら言ったんです。
「えー！それだけの物件を、たった4人で管理じゃ大変ですよね？無理でしょ？」
「はい、、、厳しいです」
全ての管理会社がこうとは言いませんが、酷い会社の実態はこんなもんです。
人件費が一番高いですから、少ない人で沢山の物件を管理している振りをして、何もしないのが、一番利益出ます。
結果、管理会社がやっているのは、サイトコントローラーでの自動管理が中心です。
それ、態々管理費払ってやらなくても、自分でサイトコントローラー使えばできるんですけど？
都留市、春風ハウスはオープン直後から好調！
管理の概念変えました！
弊社は現在、都留市で2軒の別荘民泊の管理をしています。
今は都留市でしか受け入れていません。
なぜなら都留市は自社物件が3軒あり既に管理体制が構築されているからです。
また、僕も現在は都留市が現住所で、会社からも1時間ちょっとで行ける距離です。
さらに、管理だけはやりません。
なぜなら、管理だけなら価値が出せないからです。
民泊で大事なのは、このブログでも書きましたが、まずはコンセプトです。
このコンセプトがしっかりしていないと、ゲストから選ばれません。
だから管理では無くプロデュースをします。
民泊の届け出の方法から、保健所や消防との交渉の方法、法的に適法な民泊の作り方から、アドバイスします。
そもそも、いくら依頼を頂いても、民泊としてあまり可能性が無ければお断りします。
最大のポイントは集客！
さらに、一番大事なのは集客です。
ちなみに管理会社は集客まで責任は持ちませんし、やりません。
また、個人で一軒だけ民泊をやろうとしても、新規参入は他の実績ある物件に埋もれて集客も上手く行きません。
弊社は現在14軒の民泊を運営しています。
集客の中心はAirbnbですが、集客の実績も豊富です。
Airbnb掲載のオーナーの中でもレビュー数も日本全国で見てもトップクラスです。
その弊社のアカウントにプロデュース物件も掲載します。
要するに既に日本トップクラスのアカウントに物件が掲載されるので、掲載直後から予約が入ります。
集客もした上で管理もします。
それでいて、管理費は他社と同水準です。
ただし、条件があります。
・弊社コンセプトに同意して頂くこと
もちろんオーナー様の要望と併せてコンセプトメイクしますが、ゲストから選ばれるポイントは弊社の方がノウハウがあります。
このコンセプトが上手くいかないと別荘民泊運営もうまく行きません。
・管理は弊社の管理物件がある地域のみ
どこでも管理出来るわけではありません。
弊社の管理体制がある場所でないと価値を提供出来ません。
現時点で管理可能なのは、山梨県都留市近辺、伊豆の国市、蓼科（茅野市、諏訪地域）です。
・プロデュースから管理、清掃まで一気通貫でお任せ頂く
清掃は他社や知り合いに任せたいなど、一部を弊社意外で行うと、そこは管理外になってしまい、綻びがでます。
プロデュースから管理、清掃まで弊社のノウハウがあって初めて別荘民泊運営は上手く行きます。
もし、詳しく相談されたい場合はお問い合わせ下さい。
詳しい資料も差し上げます。
【Airbnbからのご予約は下記まで！】
※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり！（全て違う機種）
https://www.airbnb.jp/p/villa-repro
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音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。
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株式会社Villa Repro（ヴィラリプロ）
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada
薪ストーブのある別荘民泊体験記 