別荘民泊の始め方は、これで第3弾。
第一弾は下記！まずはこちらから。
第二弾では自分は向いているのかどうか？確かめて下さい！
さて、今回はいよいよ、自分の別荘を持って民泊を始めるぞ！って方向けに、中古別荘の買い方、見極め方をお伝えします。
まず最初に、別荘を探す際の選択基準を決めましょう！
なんせ、世の中に別荘の数は25万軒あるそうです。
総務省データを見ると、2次的利用（セカンドハウス）と別荘合わせると38万戸あります。
別荘を持っている世帯って日本にどれぐらいいるの？って思いますよね？
だって別荘を持っているって言えば、「おおーーー！富裕層じゃん」って思われます。
総務省データによると、二次的利用と別荘を合わせると、全世帯の0.7%が別荘を持っていることになります。
なかなかの高い壁・・・。
って思うでしょ？
実は、今、別荘を持つことはそんなに難しくありません。
【なぜサラリーマンでも別荘が持てるのか？】
コロナでテレワークが当たり前の世の中になり、セカンドハウスの別荘を持って、田舎の別荘でテレワークと言うのも夢ではありません。
事実、僕は、自宅と別荘を持っており、田舎でテレワーク、別荘でワーケーションを実現させています。
普通のサラリーマンでも別荘を持つのが難しくない時代になりましたが、その理由は、単純に中古別荘の価格が大きく下がっているからです。
例えば、予算が500万円もあれば、そこそこ良い別荘が買えます。
贅沢を言わなければ300万円でも別荘は見つかります。
「えー！でも維持費とか別荘管理費とか高額じゃない？」
って思いますよね？
その通り、別荘管理費は6万円~10万円はします。
光熱費も使っていなくても基本料金は掛かりますし、固定資産税も掛かります。
別荘を持っているだけで、年間20万円程度の出費は覚悟が必要です。
だから、自分が使わない時は、別荘民泊として貸し出すのです。
僕は現在10軒の別荘を持っています。
日本全国、好きな時に好きな別荘に泊まれます。
日本全国に10軒別荘持っているってだけ聞けば、「どんなけ大富豪なんだよ！」って思うかもしれません。
いえいえ、全ての別荘を別荘民泊として貸し出しているので、利益が出ながら別荘を所有できるのです。
もちろん10軒も所有するとなると事業レベルなので、僕も株式会社として別荘民泊業を行っていますが、サラリーマンだって自分の別荘を持って、その別荘を使わない時に貸し出せば、利益を得ながら別荘を持つことが可能なんです。
たまには自分の別荘でテレワークをしたり、恋人や家族と憩いの時間を過ごしたりって素敵じゃないですか？
今回は、そんなサラリーマンでも別荘を持ちながらも利益まで得られる方法をお伝えします！
その中で、どこに別荘を持つのか？
11部屋35名宿泊可能な大型1棟貸別荘clubhouseアトリエ
【別荘購入の基準を持つ！】
これは自分なりの基準を持たないと選べません。
例えば、「お金はいくらでもある！優雅に環境も整った人気別荘地が良い！」ってなると、軽井沢が筆頭にあがります。
しかし、当たり前ですが値段も一番高いです。
民泊も許可されていない別荘地がほとんどなので、別荘民泊をやる場所には最適ではありません。
基準は人それぞれで良いのですが、例えば僕の基準は下記です。
①自宅から車で2時間半圏内
②民泊が可能な別荘地
③価格は1,000万円以内
④自然が豊か
⑤観光地へのアクセスが良い
僕が別荘を持っている場所は下記です。
・那須
高級な別荘地、閑静な避暑地として有名な那須町。
しかし、那須でも数百万円で別荘が買えます。
＜良い所＞
オシャレな店や観光地が豊富
＜悪い所＞
冬は寒くて雪が降ると現地にたどり着けないことも
・伊豆の国市
伊豆、熱海、三島に挟まれたマイナーな別荘地。
だからこそ500万円以下でも別荘が見つかります。
＜良い所＞
富士山が見えるし様々な観光地へのアクセスが良い
＜悪い所＞
山奥なので土砂災害などあると通行止めになる場所がある
・山梨県都留市
中央道都留ICができて都心からのアクセスも抜群。
別荘地では無いが程よい田舎で観光地アクセス良い。
＜良い所＞
東京から80分で河口湖まで20分と抜群のアクセス
＜悪い所＞
普通の田舎町でこれと言った目玉は無い
・蓼科
標高が1600mと高く避暑地として、スキー場の宿として最適。
民泊は許可している別荘地が無く、純粋な別荘としての利用になる。
＜良い所＞
とにかく美しい景色、自然豊かで静かな別荘地。
那須の様に観光地化しておらず静かに過ごすのに最適。
＜悪い所＞
買い物は車で40分ほどの茅野市まで行かないと無い。コンビニはあり。
・石垣島
世界的な観光地として有名。現在はコロナで大打撃を受けていて観光客が激減している。
＜良い所＞
文句が付けようのない南国の美しい島
＜悪い所＞
コロナになった際に行きにくい
蓼科以外は民泊が可能で、民泊の運営もしています。
蓼科はたまたま知っている不動産屋さんからの話で安く購入できた別荘なので、自分で使うか、将来的に売却するかを考え中。
使って見ると居心地が非常に良いので、自分の別荘にしてしまおうかとも思っています。
自宅から若干遠いのがネックなのですが、蓼科の美しさ、静かでゆったりした自然の中は大変気に入りました。
あなたなりの別荘の基準を持ちましょう。
例えばサーフィンをしたいなら千葉は人気の場所ですし、湖が好きならば河口湖や山中湖も素敵です。
【中古別荘の見つけ方】
まずは別荘地をある程度決めたら、物件の選定です。
これは、僕もweb検索で見つけています。
「別荘地名 中古別荘」で検索するとサイトが沢山出てきます。
ちなみに、僕が良く見るサイトは下記。
・別荘リゾートネット
https://bessoresort.net/type1.htm
・日本マウント
https://resort-estate.com/
・いなかも家探し（日本マウント系）
https://resort-bukken.com/
他、地域名でピンポイントで探す場合は、地元の不動産屋さんのHPを見たり、SUUMOやアットホームなどのサイトも見ます。
市町村を絞っている場合は、空き家バンクも見ます。
とにかく気になる物件があれば問い合わせをします。
そうすると地元の不動産屋さんと繋がりますので、条件を伝えて、その他の情報も提供してもらいます。
不動産屋さんも、漠然と探している人より、条件ある程度明確な方が紹介もしやすいのです。
僕が伝える時は下記の様に伝えます。
・予算800万円以内
・全額現金購入
・延床80㎡以上
・リビングの空間が広い
・修繕必要な物件でもOK
予算ははっきり伝えた方が良いです。
また、全額現金購入ってのは実は不動産屋さんによっては大変重要な情報です。
購入段階になっても融資が通らないと契約が流れます。
契約が流れてしまうことを不動産屋もオーナーも嫌います。
だから、現金で買えますよってアピールは必要です。
特にコロナになってからは中古の別荘がかなり売れています。
良い物件は速攻で売れますので、条件明確でないと紹介もしてくれません。
【修繕必要な物件をあえて狙う】
僕は、「この物件はリフォーム済みで修繕も必要ありません！直ぐに使っていただけます」って物件はスルーします。
なぜなら、高いからです。
今まで購入した物件で修繕があまり必要のない物件も購入しましたが、高かったので、リフォームにもお金をあまり掛けませんでした。
結果、どうなったか？
安く買って修繕し、リフォームにお金を掛けた物件の方が、民泊として運用する時に人気物件になります。
元が古くてもリフォームすれば見違えるように綺麗になります。
その方が結果、お客様への訴求効果が高いのです。
また、修繕が必要な物件は、数年間放置されたような物件も多いです。
オーナーも処分したい、手放したい、相続されたけどいらないって場合が多いです。
そういった物件の方が価格交渉もしやすいですし、安く購入できる可能性が高いです。
リフォームによりビフォーアフターは下記でも記載しています。
【ボロ物件の見極め方！ハズレ物件に手を出すな！】
とはいっても、修繕が必要な物件は、下手するとハズレ物件、とんでもない物件を取得してしまうと大変なことになります。
では、どういう物件がお買い得物件で、どういう物件がハズレなのか？
まずは、僕は基礎がしっかりしているかを見ます。
部屋に入ったら、床の状態を確認します。
床がカビていたり、沈んでいたり、ふかふかする場合は危険です。
床の土台が腐っている可能性あります。
一番怖いのは、白アリの被害です。
シロアリにやられていて家がボロボロになってしまっていると、もうどうしようもありません。
まず部屋に入ったら、高向は無いか？床はしっかりとしているのか？
部屋に入ったら、僕は両足をしっかりと床に付けて、体を上下に揺らして、床の強度を確かめます。
それをやって、床がかなり軋むので床下を確認したら、根太まで腐ってボロボロって物件もありました。
また、床下からの湿気が上がりやすいと直ぐに床が腐ります。
こういった物件は非常に危険です。
天井の雨漏りも要確認です。
天井を見て、水が漏れてきたシミが無いかどうか確認します。
これ、部屋の天井だけを見ると大丈夫なんですが、押し入れなどの天井も確認して見て下さい。
見えない所から水が漏れていると大変なことになります。
そもそも基礎がしっかりしているかも確認必要です。
僕が買う物件はボロ物件でも基礎がしっかりしている物件を選びます。
やはり家は土台です。
基礎とは、建物が経っている下にあるコンクリートの土台の部分です。
安く仕上げている物件は基礎のコンクリートが薄かったり質が悪くて爆裂していたりします。
時には床下にも入り込んで状態を確認します。
また床下を確認すればシロアリ被害も分かります。
柱に縦に白い筋が入っていたり、柱の根元が腐っているような物件はシロアリの被害があった可能性高いです。
シロアリは厄介です。
弱った木は大好物なので、どんどんシロアリ被害が広がる可能性あります。
【建物立地にも気を付ける！】
どういう場所にその家が建っているかも気にしたいものです。
水害や土砂く崩れの危険は高くないか？
ハザードマップで今は確認できます。
しかし、山の中の物件を買う際は、土砂災害警戒地域ではなくても、準警戒地域などに入っている物件は多いです。
これを全てダメだと言ったら買える物件は無くなります。
最低でもレッドゾーンに入っていなか？その確認は必要です。
また、一度検討したものの、僕も買わなかった物件があります。
それは、水が溜まりやすい土地にある物件でした。
雨が上がった次の日に行くと、地面がどろどろで土の庭にも大きな水たまりができています。
そこは周りから1段下がり、周辺の水が流れ込みやすくなっていました。
床も腐って崩れている物件でしたが、常に湿気が高くて建物が長持ちしない環境にありました。
その後、不動産屋が綺麗にリフォームして高値で売れたのでびっくりしましたが、どれだけ綺麗にしていても、湿気が溜まる場所は建物には良くありません。
常に部屋の中も湿気がある状態でカビが出たり、床から湿気が上がってきたりと良い環境ではないのでNG物件なのです。
工事中のログハウス那須ハイグランド
とにかく湿気が一番の敵です。
部屋に入った時にかび臭いとか、床が腐っているとか、湿気が溜まっている場所が無いか確認が必要です。
【自分では見分けられない！って場合はインスペクションを利用】
とはいっても、自分ではなかなか見分けられませんよね？
そんな時はプロの目で物件の診断をしてもらいましょう。
費用は7万円~10万円程度掛かりますが、物件価格考えたら安いものです。
修繕ポイントや見えない部分の瑕疵も見つけてくれます。
温度センサーを使って屋根の見えない雨漏りを教えてくれたこともありました。
シロアリ被害なども床下に潜れる物件であれば見つけられますし、屋根裏まで見てくれます。
僕も最初に大掛かりな修繕が必要な物件を買う時はインスペクションを入れてプロに見てもらいました。
それで修繕の価格も出てきたので、その情報を元に価格交渉し、百万円単位で値引きもしてもらったので、インスペクションで払った10万円は意味がありました。
買ってから公開するよりも、インスペクション入れて確かめてから購入するのがおすすめです。
ただ、インスペクション入れて買えなかったら払った費用無駄になりますよね？
だから、買い付けを入れて、その買付が受け入れられてからインスペクション入れて下さい。
購入時の条件にして売主にも了解が必要です。
売買前に物件調査をするので、勝手にできません。
僕がインスペクションの会社に見てもらった時は、修繕がかなり必要な物件でしたが、「この物件は元々基礎もしっかりしているし、かなりお金を掛けて建てられたしっかりした物件なので良いですね」というコメントも貰いました。
床を全部張り替えるぐらいの修繕が必要でしたが、インスペクション入れたおかげで購入に踏み切れました。
大規模なリフォームをしたログハウスせせらぎは一番人気の宿！
【価格交渉はどこまで可能か？】
特に中古で築が20年や30年以上経っている物件で、しかも修繕が必要な物件は、価格交渉はできます。
ただ、修繕も特に必要なく、最近まで使っていましたっていう綺麗な物件は価格交渉は難しいでしょう。
どれぐらい価格交渉できるかは物件次第ですが、僕は数百万円単位で値引きしたり、売り出し価格の半額以下で買った物件も複数あります。
もちろん、単に値下げを要求してもダメです。
修繕が必要な個所の修繕に必要な金額や、他の物件との比較、このままの状態ではなかなか買い手が付かないような物件出ないと大幅な価格交渉はできません。
その為に必要なのは、その別荘地や地域での物件相場をちゃんと知っていることです。
そのために、日々サイトを見て物件情報をたくさん見ておくことをお勧めします。
そこで、物件の価格の相場がだいたい分かってきます。
お買い得な物件が出た時にも、それがお買い得なのかそうでもないのかの判断が直ぐに付かないと、躊躇するとお買い得物件は直ぐに売れます。
僕は、物件を紹介してもらい、内見をした時に、その場で買い付けを入れます。
「戻ってから検討しますねー」なんて言っていたら、買えません。
その場で「買付入れます！ただ、修繕必要な個所もあるので、これぐらいの価格で買付入れたいのですが、売主さんに交渉できそうですか？」と売主さんと直接コミュニケーションを取っている不動産屋さんに売主側の情報を聞きます。
「それぐらいなら交渉できると思います！」って担当の方が言えば、可能性ありです。
不動産屋さんも勝負です。
自分たちが売らなければ、他の会社が売ってしまいます。
そうすると手数料は自分たちの手に入りません。
この人は確実に買ってくれるぞ！って思ったら本気で売主さんにも交渉してくれます。
たまに、「安くなったら買うんですけど、まずは価格交渉してくれませんか？」なんて言う人いますが、それでは売主も価格交渉に応じません。
価格交渉したいなら、まずは買付入れてからです。
例えば、650万円の物件に500万円で買い付けを入れるのです。
この金額だったら絶対に買います！って意思表示が買付です。
「でも、買付入れたら絶対に買わなきゃいけないの？」って思うでしょう。
買付はあくまでも買いますという意志表示です。
契約を結ぶまでは何の拘束もありません。
ただ、信頼問題になりますから、買付を入れるけど買わないってことをすれば、まずは不動産屋から嫌われて二度と物件の紹介はしてくれません。
僕も買付を入れてからインスペクション入れたり色々調べたりして、万が一何か問題があれば買うのを止める選択肢を持ちますが、基本、今まで買付を入れた買わなかったことはありません。
だから、買付を入れても何か本当に問題があれば買うのを止めてもOKですが、本気で買う気が無い場合は買付を入れない方が良いです。
【融資は使えるの？】
残念ながら、ここで紹介しているような別荘物件は融資はほぼ使えないと思って下さい。
築年数が浅く、物件価値も高い物件で、あなたの与信が良い場合は、セカンドハウスローンで融資を受けられる可能性はあると思います。
まずは自分が住む物件として購入してから、民泊をするという流れです。
それ以外は、基本現金で買うと思って下さい。
500万円貯めれば、選択肢は増えます！
500万円なんて貯められない！って方は、別荘購入＆民泊運営は諦めて下さい。
っていうと、元も子もないですよね？
一つ、裏技あります。
日本金融政策公庫の創業融資を使うのです。
民泊業で操業するという計画を出し、金融政策公庫から融資を受けるのです。
住宅ローンなどと比較すると金利は高いですが、お金を借りられるのは良いことです。
しかし、無条件で物件購入で貸してくれる金額は500万円まで。
それ以上だと、様々な条件が必要ですので、お近くの政策金融公庫に行って相談して見て下さい。
【本当に利益を出しながら別荘持てるの？】
欲張らなければ利益が出ます。
欲張ってケチって部屋の設備を粗末にしたり、安っぽい部屋にするとお客様は見向きもしません。
また、儲けを出そうと思って価格を高く設定してもお客様は来ません。
清掃をケチってもトラブルになるだけですし、ここもケチってはいけません。
人に貸すわけですから、そこはきっちりやりましょう。
ゴールデンウィークや夏休み、冬休みが稼ぎ時です。
もし、自分で沢山使いたい場合は、稼ぎ時だけ予約を受け付けても良いでしょう。
ひと夏だけで維持費の20万円稼ぐなんて言うのは普通にできます。
通年で貸し出しをすれば良いお小遣いになるぐらい稼げることもあります。
しかし、全ての別荘民泊が人気になるとは限りません。
やるべきことをしっかりやればお客様が付きますが、そうで無ければなんとか維持費を稼ぐぐらいになるかもしれません。
ただ、特に別荘民泊で稼ぐ必要はない、維持費ぐらい稼げれば十分って考えであれば、それぐらいの収益は特に難しくないでしょう。
【管理を任せれば楽になる？】
楽になります。
大きく稼ぐ必要なければ任せた方が楽です。
しかし、任せっぱなしだとダメです。
管理会社も何もしません。
久々に行ってみたら、部屋がひどい状態だったなんてこともあります。
お客様のレビューも最悪で予約が入らなくなったなんてこともあります。
そうならないために、管理会社をしっかりマネジメントする必要があります。
管理会社は多数の管理物件を持っており、全ての物件をしっかり見ているわけではありません。
こちらから指示しないと動いてくれないことも多々あります。
ほったらかしでは部下は育たないのと同じです。
楽して儲かるなんてことはありません。
【人気の別荘民泊に泊まるのが一番！】
どれぐらいの別荘なら民泊として人気になるの？
それは、もう、実際に人気物件にいくつか泊まってみることをお勧めします。
すべてのサービスが受けられる訳ですから、自分で別荘を持って民泊をする時にも大いに参考になります。
内装はどうなっているのか？
設備、備品、家電製品、どんなものを置けばいいのか？
泊まれば全て分かります。
実際に僕の物件は民泊をやりたい方や、実際にやっている方が泊まりに来ることも多いです。
皆さん、勉強のために泊まっているのです。
僕も、旅行に行く時に民泊に泊まることもあります。
泊まって初めて分かることや、ゲストの立場に立つと、こんなサービスは嬉しいなぁとか、これはちょっと不便だなってのが分かります。
僕の別荘民泊のリンクは下にスクロールするとありますので、是非一度見て見て下さい！
【アーカイブ】
別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は？
別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人！
別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意！サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~
別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい？見積書大公開！
【Airbnbからのご予約は下記まで！】
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薪ストーブのある別荘民泊体験記 