別荘民泊プロデューサーの羽田徹（はだとおる）です。
前回は、まずは①として別荘民泊の始め方の手順をお伝えしました。
まず、最初にこちらをお読みください！
【アーカイブ】
別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は？
ふ今回は、様々な不動産投資がある中で別荘民泊の事業に向いている人、向いていない人はどんな人なのか？お伝えします。
まず、大前提、「どうやら別荘民泊は儲かるらしいよ！投資したいなぁー」という方は、ちょっと考えを改める必要があります。
民泊運営を投資感覚でやると失敗します。
良く、民泊運営代行会社がやるPR文句はこうです。
「運営は全て丸投げOK！不動産投資よりも利回りが良く稼げます」
正直、不動産投資の利回りは4%~8%ぐらいが良い所です。
最近は空き家が増えている中なので、戸建て投資も注目を集めています。
そんな中、僕が運営する別荘民泊は、どれぐらいの投資利回りかと言うと、物件により差はありますが、20%~50%の利回りです。
これは、管理費などを引いた粗利での利回りです。
この利回りだけ見ると、不動産投資と比較するとめちゃくちゃ利益が出ます。
【不動産賃貸と民泊運営の大きな違い】
僕も、民泊を始めるまでは不動産賃貸をやっていました。
45部屋のワンループの1棟マンションと、２DKを6部屋の小さな1棟マンションの2棟です。
しかし、これを全部売却して別荘民泊に鞍替えしたのです。
でも、不動産投資との大きな違いは、投資か事業かの違いです。
不動産賃貸はほぼ手が掛かりませんでした。
賃借人が抜けた時にリフォームをどこまでやるのか？
募集条件をそうするのか？というのを市況を見定めながら決めていくというのはあります。
また修繕にどれだけお金を掛けるのかの判断も経営的な判断として大切です。
しかし、日々、何かすることがあるかというと、何もありません。
別荘民泊は、毎日のようにお客様が宿泊します。
その対応をするだけでも1日で何度もやり取りが発生します。
もちろん、こういったやり取りを民泊管理運営会社に丸投げできますが、手数料が宿泊料の10%~20%取られます。
そうすると最終的な粗利は大きく下がります。
また、別荘民泊は完全に経営です。
上手くいかなければ想定の収益は得られません。
ちなみに、僕の民泊の2021年の稼働率は74%でした。
周辺の競合物件の平均稼働率は26%ほどです。
ここには大きな乖離があります。
この26％という数字は、平均値です。
と、言うことは、70%の所もあれば、10%の所もあるということになります。
別荘民泊は自分の使わない別荘を貸している人が多く、別荘地の管理費程度稼げればよいかなと考えている人もいます。
そういう人は、民泊管理会社に丸投げします。
また、民泊用に貸し出すには、それなりの設備投資も必要です。
それをケチると、魅力的な物件にならずに、お客様が来ません。
【投資ではなく事業として捉える】
別荘民泊業は投資と思ってやったら失敗します。
これは完全に事業です。
僕の物件は、中古で安い別荘を購入してリフォームします。
修繕が必要な物件だからこそ安くで購入できます。
しかし、安く購入するのはリフォームや設備にお金を掛けるためです。
ここをケチると魅力的な物件になりません。
僕の宿の売りは、なんと言っても薪ストーブです。
薪ストーブがあるからお客様が増えます。
しかし、薪ストーブは新規で導入すると100万円以上費用が掛かります。
だからハードルが高いので、高級宿にはあったりしますが、僕の別荘民泊のようにリーズナブルな宿にはなかなか設置できません。
薪ストーブのある別荘民泊がコンセプトなので、そこはケチりません。
他にも、ハンモックやボルダリング、屋根付きバーベキューガーデンなど、エンタメ要素も満点で他の宿との差別化を図ります。
宿によって設備は違いますが、その環境に合わせて工夫しています。
【別荘民泊に向いている人は？】
まずは、好きだと言うことです。
ご自身が別荘持ちたい、田舎が好き、自然が好きと言うのは必須です。
僕も最初は自分の別荘が欲しいって所から始まりました。
都留市に念願のログハウスを購入。
薪ストーブもありました。
しかし、自分が別荘を使うのはたまにしか無いので、勿体無いからAirbnbで貸し出してみよう！
これが別荘民泊の始まりです。
・お客様とのやり取りを楽しめる
民泊事件簿のように大変なこともありますが、基本的にはトラブル以上にお客様に喜んで頂ける仕事です。
コロナ禍で外出もままならない時期に、一棟貸しの別荘なら大丈夫と、宿泊をされたご家族がいました。
そのご家族からは、こんなメッセージが届きました。
「久しぶりに子どもが笑顔ではしゃぐ姿を見て本当に嬉しかったです。どこにも行けずに、子どもも辛かったと思うので、本当に良かったです。ありがとうございました！」
・DIYが好き
ちょっとした修繕やオープン準備など、工具箱は友達です。
もちろん業者さんに頼んでも良いのですが、人件費が一番高いです。
自分でやれば何分の1かでできます。
ちょっと様子を見に行くついでに修繕するなんて当たり前。
どんな庭にしようかな？
なんて考えるのも良い時間です。
これも楽しみの一つです。
・家電が好き
もちろんあまりにも高い家電は置ません。
しかし、安ければ良いかと言うと、それでは満足度下がります。
最近僕はアイリスオーヤマの家電にハマってます。
最近コテージひだまりのみに導入したアラジンのグラファイトグリルもお気に入り。
掃除機は結局三菱の掃除機が良くて重宝します。
ルンバは最近までは買っていましたが、結局あまり使わないのとメンテナンスが大変なので置くのを止めました。
・自然が好き
当たり前ですが、田舎にある別荘です。
自然がいっぱいです！
「虫が苦手！」
「寒いの苦手！」
なんて言ってたら別荘民泊は成り立ちません。
大自然に囲まれて幸せー！って方が勿論向いています。
お客様にもその魅力を伝える必要がありますし、自分でも色々出かけて発信したりすることで、お客様にもその情景が伝わります。
・運転が好き
これも必須条件かもしれません。
田舎の山の中なので交通手段はやはり車です。
自宅から別荘地まで行くのにも２時間から３時間の運転は必要です。
運転が苦手！ドライブ好きじゃない！って人には苦痛でしょう。
僕は最初、長距離ドライブに慣れていませんでしたが、何度も行っていると慣れてきました。
最初程疲労感もありません。
また、長距離ドライブ用に車も買い替えて、高速道路では半自動で運転できるようになったので疲労は大幅に軽減されました。
運転を楽しめるってのも必要です。
・まめである
これは、まめな方が絶対に有利です。
細かな修正や、リスティングの手直し、ゲストの対応、挙げれば切りがありませんが、まめな方が予約も取れますし、顧客満足度も上がります。
僕は２０１８年１月から別荘民泊を始めて丸４年になりますが、未だに改善、改善の繰り返しです。
・経営視点がある
例えば、雨が降ってもバーベキューができるように工事をすると５０万円~１００万円ぐらいのお金は直ぐにすっ飛びます。
「いやー、そんなお金はもったいないなぁー」とケチると予約が入りません。
もちろん、お金を掛ければ良いのかと言うとそうでもありません。
お金を掛け過ぎると投資回収がハードル上がります。
宿泊費も高く設定しないと割に合わなくなります。
だから、節約すべきところは節約し、お金を掛けるべきところに掛けるという思考が必要です。
その経営判断を誤ると人気宿にはなりません。
僕は、壁紙は必ず新しく変えます。
これは、壁紙だけで家の印象は１８０℃大きく変わるからです。
照明器具も変えることが多いです。
これらは、少ない投資でより大きな効果が見込めるからです。
そこをケチって、部屋の印象を良くしようとしても無理があります。
・メンタルが強い！
僕の民泊事件簿の記事を読んでみて下さい。
あなたがオーナーだったら耐えられますか？
僕も、何度も凹んで、「もう、こんなストレスあるなら辞めてしまおうか・・・」と思ったこともあります。
しかし、今は、どんなことがあってもへこたれません。
そういうメンタルの強さが無いと、この商売やってられません。
お客様からも喜びの声をたくさん頂きますが、数は少ないと言えど、酷いレビューを投稿されることもあります。
あるお客様はチェックインするなり、「暗くて道が怖かった」「虫が多くて嫌だ」「部屋が寒すぎる」「建物が古臭い」と文句ばかりを言ってきました。
「田舎の山の中にあるログハウスですから、HPにも書いていたと思いますが、事前にご了承の上お越しください」
とメッセージをすると、「そんなのは知らない。不満だから割引をしろ」と一方的におっしゃいます。
僕も、かなりムカついたので、「分かりました。ご満足いただけないのであれば、全額返金しますので、出て行ってください。設備の整った街中のホテルに泊まられた方が良いのではないですか？ここは、そういう田舎の自然を求めてくる方の為の宿です」と返しました。
「出て行けとはどういうことだ！出ていかない！そこまでは不満じゃない」と。
だったら文句言うな！
って、やり取りにもメンタル強く対応できる人じゃないとメンタルやられます。
僕は、素敵なお客様には誠心誠意対応させていただきますが、こういう根性が曲がったお客様には毅然と対応します。
もちろん気に入らないならお金は頂きませんが、もちろん出て行ってもらいます。
こちらにもお客様を選ぶ権利がありますからね。
これだけに限らず、こちらのミスや建物設備の故障などでお客様に迷惑を掛けてしまい、クレームになることもあります。
そういった場合は真摯に対応しますが、クレームの対応に対してメンタルやられる人は辛いと思います。
その辺、僕は昔、小売りの会社の役員でクレームを沢山受けてきたので、お客様対応には慣れています。
こういった対応への対処やメンタルは必要でしょう。
【それが嫌なら信頼できる管理会社を探す！】
それは耐えられないし、やりたくない人は、そういった対応を含めて民泊管理会社に委託するという方法もあります。
しかし、民泊管理会社も様々です。
ぶっちゃけ管理物件たくさん抱えていますから、僕が自分の物件を自分で管理するような愛情も無ければ、思い入れもありません。
だから、かなりいい加減になるところも多いです。
僕は、都留市や伊豆の国市など、自分が管理をやっている物件の近くであれば清掃スタッフもいますし、管理ノウハウもあるので、お願いされれば管理をしますが、基本、思い入れの無い土地や別荘地で、単に管理だけの仕事を請け負うことはしません。
いい加減に管理はできないですからね。
もし、民泊を始めるのであれば、最初は自分で管理することをお勧めします。
一連の管理業務の中身が分かっていた方が、管理を他社に委託する時も、マネジメントができます。
しらないと、丸投げになってしまうので、管理会社も何も言わないオーナーの物件は何もしません。
管理会社を選ぶときは、まず、管理物件の実績を見て下さい。
ただ、管理会社は実績が良い物件だけの実績を見せます。
これに騙されないで下さい。
全ての管理物件の実績を見るのです。
その平均値がどうなのか？
複数の管理会社の話を聴いて比較検討するのが良いでしょう。
例えば、僕は現在１０軒の別荘民泊を運営していますが、平均の稼働率は２０２１年１年間平均で７４%でした。
競合平均のデータを見ると稼働率２６%前後です。
これぐら、大きな差が付くのです。
別荘民泊やればみんなが儲かるかというと、そうはなりません。
僕がもし、管理をするとしたら、様々な条件を鑑みて、辞めた方が良いときは断ります。
ここにはお金を掛けた方が良いという経営的なアドバイスもさせていただきますが、考え方が合わない時は管理はしません。
なぜなら投資の判断はオーナーです。
でも、その判断が間違っていたら民泊は上手くいきません。
だから、オーナーと考え方が合わないと、いくら管理を良くしても予約は入りません。
共同経営見たいなものですから、考え方は一致しないとダメなんです。
【儲かるには努力が必要】
簡単にもうかります！
不動産投資より儲かって簡単！
って言葉に踊らされないで下さい。
簡単に儲かる方法なんてありません。
不動産投資より儲かる可能性は大いにありますが、それには努力が必要です。
丸投げで丸儲けなんておいしい話は無いのです。
株で儲かっている人もめちゃくちゃ勉強して努力しています。
ユーチューバーで稼いでいる人も、めちゃくちゃ頑張っています。
僕には毎日動画を撮影してアップするなんて大変なことはできません！
だから、ユーチューバーと比べると楽かもしれませんね。
簡単に楽に儲かるなら、皆ユーチューバーになりますよ。
でも、なんでならないの？
簡単に楽には儲からないからです。
僕が別荘民泊に力を入れているのは、参入障壁が高いからです。
不動産投資は銀行の融資が下り易いですが、別荘民泊は田舎の担保価値が低い土地なので、融資が下りにくいのです。
また事業的要素もあるので、サラリーマンが片手間にできる不動産投資とは大きく異なります。
よって、参入障壁が高いのです。
その中で、しっかりとしたノウハウを持ってやっているからこそ、上手くいくのです。
世の中は上手くできています。
だって、参入障壁が下がった瞬間、民泊だって儲からなくなるわけですから。
銀行融資が下りるようになると物件価格は確実に上がります。
管理手数料なども上がるでしょう。
その結果、不動産投資と大きく変わらない利回りに落ち着きます。
世の中の仕組みって言うのはそういうものです。
だから、参入障壁の高い所に入って、大きなハードルを越えたところに、儲けも付いてくるというのが商売です。
そして、別荘民泊をやるなら、まずは泊まってみる、体験してみるのが一番ですね！
僕の予約にも、たまに、「私も別荘民泊を始めたいと思っています。一度人気などに泊まって勉強させてください！」なんてメッセージが来たりします。
こうやって市場調査をするのも大切ですね！
【アーカイブ】
別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は？
別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人！
別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意！サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~
別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい？見積書大公開！
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別荘民泊プロデューサー
羽田 徹（はだとおる）
薪ストーブのある別荘民泊体験記 