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別荘民泊プロデューサー®︎商標登録しました!

こんにちは別荘民泊プロデューサー®の羽田徹(はだとおる)です!
いやー、この肩書、僕オリジナルだったのですが、昨年商標登録をしまして、やっと登録が完了しました。

商標登録ができると®マークが付けられるんです。
ちょっと、これあこがれていました。

さて、今回商標登録をするにあたって、そう簡単にはいかなかったので経緯を説明します。

まず、僕が目指した商標登録は「別荘民泊」でした。

この言葉は僕が作った言葉です。

「別荘民泊」で検索すると、僕のこのブログが沢山出てくると思います。

民泊も様々なものがありますが、僕の民泊は別荘を民泊として活用するというもの。

また、利用者も自分の別荘のように1棟丸々貸しで使えるというメリットもあり、それを別荘民泊と名付けました。

最近、ちらほら僕以外でも別荘民泊を使っている方がいますが、最初に使って広めたのは僕なんです!(まだそんなに浸透はしてませんが・・・)

ただし、商標登録の難しいところは、”一般用語の組み合わせは通りにくい”ということです。

別荘も民泊も一般に使われている言葉です。

それを組み合わせただけだと通りにくいのです。

登録を進めようと思ったときも、弁理士の先生から「これは通らないと思いますよー」と言われたので取り下げました。

そこで、肩書で使っている「別荘民泊プロデューサー」なら通るのでは?と思い、申請しました。

これも商標登録の面白いところで、カタカナ文字使うと通りやすいんです。

プロデューサーも一般用語やんけ!って思うでしょ?

カタカナを組み合わせると通るというのが通説です。

多分、最近の言葉というか、外来語というか、昔には無かった言葉だからでしょうか?

元々は3年前に別荘民泊の1号であるログハウスkizukiをOPENした後に作った自分の肩書です。

ログハウスkizuki

その当時はまだプロデューサーだなんて言うほどの物件を持っていたわけではありません。

しかし、将来的に別荘民泊を増やして事業化し、他の方の物件もプロデュースしたいという想いがありました。

やりたいことは先に名乗ってしまえ!ってことで、別荘民泊プロデューサーを名乗っていました。

で、やっとその実態に近づいてきたということです。

現在は、自社物件12軒と、プロデュース物件1件、今年中にプロデュース物件はもう1軒増えます。
株式会社Villa Reproの管理物件一覧
www.airbnb.jp/p/villa-repro

プロデュース第一号「春風ハウス」
https://airbnb.com/h/harukaze-house

こちらの春風ハウスはオーナーが昔住んでいたお家でした。

しかも、旦那様が建築家でご本人が設計した素敵な家でしたが、お子さんの成長と共に、今の家に引っ越してしまって、空き家となっていました。

思い入れがある物件なので、売るのも惜しい!

デザイナーズ物件でものすごくオシャレですが、一般の賃貸住宅にすると、なかなか田舎では借り手もいないので、どうしようかと悩んでいました。

春風ハウス

そこで、民泊でもやればよいのではないか?と。

しかし、民泊をやるにも、どうすればよいのか?

都留市の田舎でお客様が来るのか?

知り合いで民泊をやっている方はいるけど、お客様が全然入っていないと聞くので不安だと、地元の不動産屋さんを通じて相談がありました。

都留市は既に2軒の別荘民泊をやっていて、実績も全て出ていたので、都留市で成功する方法や、予約が入りやすいようにコンセプト設計をする方法などをお話ししました。

また、僕の運営であれば、清掃も管理も仕組みが出来上がっているので安心だとお伝えしました。

また、初めて民泊をやる方にとって一番のハードルは、集客です。

Airbnbに掲載しても最初からお客様が沢山来てくれるとは限りません。

なぜならば、まだ実績が無いからです。

Airbnbでも実績を作れば信頼が生まれて徐々にお客様も増えます。

そこで、僕が運営をする物件は、僕のAirbnbのサイトに掲載します。

オーナー様に取っては初めての物件でも、僕のサイトに乗せると、僕の実績と信頼が付きます。

掲載直後から予約が入るのはそのためです。

また、このブログの中でも紹介しているように、他の物件を見た方が、他の物件にも興味を持ってくださったりと、相乗効果で予約が入るのです。

今では僕の物件全体で、1年間で5千人~6千人のゲストが別荘民泊を利用しています。

このように、ある程度の規模になったからこそ、プロデュースも有効になってくるのです。

今後は、自社物件もOPENさせながら、都留市を中心に自社で管理できる場所のみでプロデュース案件も増やしていきます。

管理ができる場所が前提なので、残念ながら全国どこでもという訳にはいきません。

山梨県や都留市周辺であれば、僕のノウハウがそのまま使えます。

また、伊豆の国市も2軒自社物件があります。

そういった自社物件に近い場所であれば管理も可能です。

ご相談は、このブログの問い合わせからお願いいたします。

空き家は、残念ながら放置していると数年で痛みます。

でも、人が使っていると空気も通りますし、都度清掃もするので、きれいな状態に保たれます。

人に貸して汚したくないという方もいらっしゃると思いますが、放置している方が建物は朽ち果てます。

また、使っていなくても固定資産税などの費用は掛かります。

別荘地だと高い管理費も取られっぱなしです。

修繕したくても使わない物件に費用を掛けるなんてだれもしたくありません。

だから、放置され、朽ち果てるのです。

そうならないように、民泊として人に貸します。

しかし、これも残念ながらすべての民泊がうまく稼働しているわけではありません。

僕の物件で言うと、全体の地域の民泊の平均稼働率は26%前後です。

僕の物件は全物件の平均で76%程度です。(2021年~2022年実績)

別荘民泊は、下記要素で稼働率が大きく変わります。

・民泊としてのコンセプトメイク

・予約が入りやすいリフォーム

・写真を含めてリスティング内容

・清掃含めた管理体制

・稼働実績とお客様の声

僕が12軒の物件を立ち上げた経験から導き出した法則です。

で、良く聞かれます。

「プロデュースしていただくには結構高いんでしょ?」

いえいえ、僕はその後の管理費用で報酬は頂くので、最初に必要な費用は、民泊にするための経費だけです。

その後、管理は弊社に全てお任せいただくという条件で、立ち上げまでのお手伝いを全てさせていただきます。

民泊が開業したら、その収益の8割をオーナー様が取り、弊社は2割を管理費用として頂きます。(詳細はご契約の際に取り決めます)

一般的な民泊の管理事業者は、管理だけやって20%の報酬です。

しかし、集客やコンセプトメイクや、お客様が入る改装のアドバイスなどはしてくれません。

また、お客様が入らなくても、管理会社は管理しかしていないので関係ないのです。

弊社はより多くの空き家を活用し、地域創生につなげたいという想いがあります。

そのためには、民泊として集客できなければ意味がありません。

自社物件だけでは開業も限られていますので、今年からプロデュースにも力を入れていきます。

「放置別荘・空家問題を解決し地域創生につなげる」ために、今後も別荘民泊の魅力を発信していきます!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】
※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり!(全て違う機種)

https://www.airbnb.jp/p/villa-repro

【~山梨県都留市~】
東京から90分の観光地への中継地の田舎町

☆都留BASE(山梨県都留市)New!

昭和レトロモダン!30畳のリビングと4m天井139インチのシアター

https://www.airbnb.com/h/tsurubase

☆春風ハウス(山梨県都留市)New!

お茶室と庭園のある別荘

https://www.airbnb.com/h/harukaze-house

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
河口湖、山中湖、富士急ハイランドなど観光地へ最適!
https://airbnb.com/h/loghouse-kizuki

☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
地域No.1人気!屋根付きデッキで雨でもBBQ可能
https://airbnb.com/h/loghouse-seseragi

【~那須町~】
日本の避暑地、那須御用邸もある清楚な別荘地

☆アトリエ別館(那須町)
定員10名ボルダリングができる!那須ハイランドパーク車2分
https://airbnb.com/h/atelier-annex

☆clubhouseアトリエ(那須町)
音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。
https://www.airbnb.com/h/clubhouse-atelier

☆コテージ杜風テラス(那須町)

300坪の杜、独り占め!ハンモックやジップライン、ビリヤードを楽しみ尽くす。

https://www.airbnb.com/h/morikaze-terrace

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
定員10名那須で一番人気の民泊で予約率100%!
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
スキー場や那須どうぶつ王国まで車で10分!
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

【~伊豆の国市~】

熱海、伊豆、三島観光拠点に最適で富士山も絶景

☆コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)
大きな窓から富士山!バーベキューガーデン完備
https://airbnb.com/h/hidamari

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)

富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!

https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

【~沖縄県石垣島~】
世界で人気のリゾートでお得に泊まる

☆プラスライフ大浜1号室、2号室(石垣島)
長期滞在も快適なメゾネット1LDK!石垣観光に最適
https://airbnb.com/h/ohhama109
https://airbnb.com/h/ohhama110

株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

民泊管理会社の選び方

別荘民泊プロデューサーの羽田徹です。

何改めて肩書から名乗ってるの?

と、思われた方もいらっしゃるでしょう。

なぜなら、現在、別荘民泊プロデューサーを商標登録出願中だからです。

これも、現時点で僕しか名乗っていない肩書きですが、それを今後も権利を守ろうと思うと商標登録が必要です。

僕も別荘民泊を始めてもうすぐ4年になろうとしています。

運営する別荘民泊も10軒になりました。

田舎の別荘地や観光地近くの物件を民泊にすると言う手法は、当時はまだまだマイナーでした。

今でも個人ベースでやっている方は多いですが、会社として10軒もの物件を自社で持って運営している所は数少ないでしょう。

民泊と簡易宿所の違い

さて、民泊を管理をする上で大切なのは管理会社選びです。

僕は現在10軒ある内、自社で直接管理しているのは5軒。

他社に管理をお任せしているのが5軒。

ちょうど半分です。

自社管理物件は物理的距離が近くて、万が一何かあったら行ける範囲です。

また、自分で見に行き状況を把握できる範囲で管理しています。

他5軒は、石垣島や那須など、距離的にも遠く管理困難な物件です。

また、簡易宿所で運営できる物件は自主管理可能ですが、民泊でしか運営できない物件は住宅宿泊管理業者の許可を受けた民泊代行会社に依頼する必要性があります。

定期的な保健所への届け出義務があります。

民泊は素人の方が運営する前提で参入のハードルは低いのですが、報告義務などは厳しいのです。

だから、僕は簡易宿泊所で旅館業が取れる物件は民泊では無く簡易宿所で許可を取るようにしています。

民泊は年間の稼働が180日の制限がありますが、簡易宿所は365日稼働OKです。

経営的に見ても稼働数が多い方が有利です。

民泊だと180日制限があるため、価格も高く設定しないと利益がでません。

また、安く設定しすぎると、直ぐに180に達して、残りの日数は営業できないなんてことにもなり兼ねません。

僕が管理をお願いしている所は、ゲスト対応からクレーム対応、修繕などの管理も含めて全て見てもらっています。

これで、自分が稼働する必要性は減り、楽に物件を管理できます。

【管理会社の選び方】

僕の見極めポイントは下記です。

・地元に強い会社

・データで根拠ある管理方針を伝えてくれる

・単なる業務ではなく、物件価値向上まで考えている

・日々のやり取りが丁寧

・清掃会社との連携がスムーズ

・物件報告も丁寧に行ってくれる

残念ながら管理会社の中には会社が都市部にあり、遠隔でしか管理していない会社も多いです。

地元の事情も知らず、現地に愛着もない。

だからゲストとのやり取りも機械的で作業になっている場合があります。

そう言う対応だと、もちろんゲスト評価は低くなります。

しかし、一度管理してもらったら、そうそう簡単に変えられません。

だから、契約前にちゃんと確認をしましょう。

例えばこんな質問をします。

・御社の管理物件と近隣類似物件とを比較するデータを見せて下さい

・物件は特定の管理担当がいますか?

・緊急対応の体制はどうなっていますか?

・他の物件との差別化をどのように図っていますか?

・宿泊費の設定方針と、価格決定ロジックを教えて下さい

・御社の管理物件で、この地域の平均客単価と収益モデルを見せて下さい

ちゃんとロジックを持って管理しているところは、データをしっかり持っています。

地元の管理会社なら、数字も直ぐに出てくるでしょう。

ダメな会社はデータや根拠を示しません。

「会社の保有するデータは外部にはお見せできません」なんと言ったりします。

いやいや、データを示せないのであれば、どうやって判断するんですか?

根拠なく感覚や当てずっぽうで経営するんですか?って、僕は言ってやりました。

管理会社丸投げは失敗の元!】

正直、こう言う管理会社は別荘を持っているある程度お金に余裕のあるオーナーを相手にして、不動産に関しても全くの素人で何も分からないお客様を相手にしています。

そう言うオーナーは丸投げで、あまり管理に関しては無関心なので、何も言わずに管理会社の言いなりになっている人が多いです。

しかし、断言します。

管理会社丸投げ、お任せでは絶対に成功しません!

なぜなら、管理会社は管理をしない方が利益が出る仕組みになっています。

清掃費を除いて売り上げの20%前後を持っていく訳です。

取り分のパーセンテージは同じですから、正直管理コストをできるだけ下げて、自社の取り分を多くして利益を残そうとします。

丁寧にやればやるほど、ちゃんと管理すればするほど利益は下がるのです。

だから、何も言わないオーナーは後回しです。

それが管理会社と言うものだと理解して下さい。

しかし、地元に根付いてやっている会社は違います。

ふ思い入れもあり、地元で悪い評判が立つと一気に信頼を失います。

観光で地元を盛り上げようと言う志もあるし、ゲストにも地元ならではの情報をお伝えできます。

管理会社を育てると言う考え方】

しかし、そんないい会社はなかなかありません。

ちなみに僕の会社は管理の請負はやっていません。

なぜなら頑張れば頑張るほど自社の利益が少なくなるビジネスは僕にはできないからです。

自社物件の管理であれば、頑張れば頑張るほど評判も良くなりお客様も増えます。

だから頑張り甲斐があるのです。

自社の物件は管理しますが、他社物件を管理しないのは、そう言うポリシーがあります。

そのように、そもそも外部に委託する管理は利益相反で矛盾したことをやっているので、オーナー側がしっかり管理会社に対して管理したり要望を伝えないと、本当に放ったらかしになります。

僕は、かなり管理会社にも要望を出しますし、改善の余地があるところは改善要求もします。

管理会社はメリットあるの?】

でも、そんなうるさいオーナーは管理会社も付き合うメリット無いんじゃない?

そう思うでしょ?

でもね、僕の物件は稼働率と収益性も地域No.1と言う実績があるんです。

この実績は管理会社の実績にもなるんです。

僕が煩く言うのは大変だと思いますが、そのお陰で地域No.1の実績を訴求してお客様を増やせます。

だからWin-Winの関係なのです!

やはり管理会社も実績が大事です。

地域No.1の物件を管理している。

これに勝る実績はあるでしょうか?

だから、ダッグを組んでできるのです。

僕の管理ノウハウだって知ることができます。

僕だって地元の情報を得られるメリットがあります。

そうやってお互い切磋琢磨して成長していけばいいのです。

こうやって、管理会社とも良好な関係を作って行くことが大切です。

ライバルが増えて大丈夫?】

これも心配されることです。

さて、問題です。

ライバルが増えて困るのはどういった物件でしょう?

それは、普段予約があまり芳しくない物件です。

ライバルが増えれば予約がさらに減ってしまいます。

しかし、ライバルが増えれば増えるほど予約が増える物件があります。

それは、上位1割の物件です。

これを僕は上位1割の法則と呼んでいます。

ライバルは増えれば増えるほど、その地域にお客様を呼び込むことに繋がります。

ラーメン屋が集まるストリートには、ラーメン好きが集まって来ると言う法則と同じです。

その結果どうなるか?

人気店には更なる行列ができますよね?

これが、上位1割の法則です。

要するに上位1割の人気になってしまえば、ライバルが増えれば増えるほど人気になると言うことです。

だから、僕としてはライバルが増えるのは大歓迎なのです。

これも商売の奥深さですね。

【民泊成功には物件の見極めと管理】

もう、これに尽きます。

どれだけ頑張っても、物件が悪ければお客様はきません。

一方、どれだけ物件が良くても管理が悪いと人気物件になれません。

丸投げ、投資目的はダメです。

民泊は事業です。

投資ではなく、事業として取り組める人しか上手く行きません。

物件は本当に管理が命です。

僕の場合は、自社に管理ノウハウがしっかりありますので、他社さんに委託していても丸投げにはなりません。

こちらにもノウハウがありますから、怠慢は分かります。

無知が一番怖いです。

なぜなら、分からないからいいなりになるからです。

僕は賃貸用マンションも持っていたことがあります。

管理会社は賃貸が付けば実績になりますから、オーナーにはお金を掛けさせてリフォームをしろといいます。

管理会社は何の負担もなく客付けは楽になるからです。

僕も一度、管理会社の言いなりになって、キッチンをシステムキッチンに替えたり鍵をカードキーに変えたりしました。

しかし、その物件のターゲット層は駅から遠くても古くても良いから広くて安くて環境の良い物件を探している方です。

正直、システムキッチンやカードキーなど、求めていないのです。

大事なのはターゲットに合ったサービスなんです。

この時は全くもって無駄な出費をしました。

しかし、お金を掛けるべき所はケチってはいけません。

僕の別荘民泊のコンセプトで外せないのが薪ストーブです。

高級宿では無く、リーズナブルな宿なのに薪ストーブがある贅沢がウリです。

しかし、薪ストーブは1台100万円以上する高級品です。

物件の購入費用が安く済む分、薪ストーブに予算が割けるのです。

薪ストーブがあるだけで非日常空間になり、高級感も出ます。

それがお客様にも支持されて、通常閑散期になる冬場でも予約がはいるのです。

こう言った、お金をかけるべき所にはしっかりかけることで、他の物件との差別化が図れます。

民泊は簡単に儲かる訳ではありません。

事業としてやるべきことわやらないとうまく行きません。

まずは、僕の別荘民泊に泊まってみて下さい!


【Airbnbからのご予約は下記まで!】

☆New Open!定員10名!ボルダリングができるアトリエ別館(那須町)

https://www.airbnb.com/h/atelier-annex

☆11部屋35名宿泊のclubhouseアトリエ OPEN!  那須ハイランドパーク車で2分!

音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。

https://www.airbnb.com/h/clubhouse-atelier

⭐︎ New open!コテージ杜風テラス(那須町)

https://www.airbnb.com/h/morikaze-terrace

☆New open!コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)

https://airbnb.com/h/hidamari

☆ New open!石垣島プラスライフ大浜

https://abnb.me/PAE4goxRcab

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)
https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
https://airbnb.com/h/loghouse-kizuki

☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)

https://airbnb.com/h/loghouse-seseragi