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蓼科ペンション購入で、やっちまった!

いつもやっちまった!と思うんですが・・・。
蓼科で購入したペンション。


これから本格的に修繕に入ります。
しかし、10部屋のペンションなので設備なども結構大きいんです。
15年前に廃業して使っていない設備もあり、どこまで使えるかは分かりません。

今日はいくつかの業者さんに来ていただき打ち合わせしました。

・消防設備
非常灯は古くてバッテリーの替えも無く、全て刷新。
火災報知器はいつも使っている無線のを使えるので安く済むと思いましたが、広過ぎて15個も付けるので大変!

・水道はまずは水栓系壊れているものを新しいものに取り換え。
その後通水テストして不具合を確認

・ボイラー関係
通水テストしてからボイラー点検。
これが一番大変。
暖房も全て灯油ですが、機器類が全て使えるかは不明。
全館暖房はもう部品も無いらしいので廃止し、個別の暖房に。

・外壁
老朽化して雨漏り跡もあり、シーリングはやり直し。
ウッドデッキも一部崩壊しているので補修か作り直し必要。

いつも、「あー、やっちまった!大変な物件買っちまったー!」って思うんです。
僕は物件買う時はリスク込みで買います。
今回のペンションもかなりお買い得で、さらに値引きをしてもらい購入。

どれぐらいリスクを見るかと言うと、僕の計算では改装費500万円で見積もっていたとします。
最悪、想定より予算オーバーして1,000万円掛かってしまったとしても、採算が合う程度です。

だから、今回は予算500万円オーバーまでが最悪の最悪行ってもOK。
そう考えると、そんなに恐怖じゃありません。
それぐらいリスクヘッジをしています。

だから、買う時はあまり細かい計画立てずに、えいやっ!って買います。
買ってから、どうやって運用したら一番事業として上手く行くか?採算取れるか?
後から考えます。

だって、最初に考えたら色々心配事膨らんで買えませんから。
だから、リスク取れる価格で買った上で、どうすれば成功できるかを考えます。

「配られたカードで勝負するっきゃないのさ、それがどうゆう意味であれ」byスヌーピー

この考え方が好きで、結局配られたカードを眺めて、そのカードでどうやって勝負を挑めば勝てるか?
これを考えるのが好きなんです。

だから、都留市の畑のど真ん中にある元機織り工場のボロ屋も同じ。
工場の空間を活かして、古さを逆手に取り「昭和レトロモダン」をコンセプトにし、畑もヤギを飼って活用する。

制約が大きいほどアイデアは絞り出されます。

だから、今回のペンションも、この別荘地では唯一の大型一棟貸し別荘として、コロナ後の団体需要を見越して仕上げます。

今、ペンション廃業が相次ぎ、物件も沢山売りに出されています。
そういったペンションを再生させ有効活用できれば、また別荘地も蘇るのです。
再生屋として、別荘の次はペンション再生がんばります。

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

中古物件を購入して、一番の心配事は、「リフォーム費用ってどれぐらいかかるの?」ってことです。

リフォームは何をやるかによっても金額が全く変わります。

フローリングだって、1階のフローリング全部替えたら20万円~50万円ぐらいまで幅が出ます。

それはどんなフローリングにするかで全く変わるからです。

本物の無垢材の板使ってフロアーを貼りたい!ってなれば高くつきますし、リフォーム用のフロアーシートを上から貼るだけだと安く付きます。

だから、ある程度の相場観をしっていた方が、工事業者にボラれることもありません。

特に、人に貸す別荘民泊の場合、あまり高い資材を使っても良くありません。

拘ってフローリングを無垢材にしました!って言っても、お客様の使い方が悪ければ、傷を付けられたり汚されたりします。

よって、賃貸住宅と同じで汚くなったら張り替えるぐらいの気持ちで、リフォーム用のフロアーシートを張るぐらいの方が良いのです。

ただし、あまりケチり過ぎないこと。

だって、安い賃貸マンションみたいなフロアーだと醒めますもの・・・。

デザイン性は重視です!

これは、一度リフォームすれば分かることですが、見本と、実際に貼ってみた印象は結構違います。

見本で「派手かな?」って思っても、実際貼ってみると、意外と地味です。

最初の頃は毎回、「わぁー、もっとインパクト付ければよかった!無難な感じになってしもうた!」の繰り返しです。

この写真のフロアーは、大成功でした。

那須にあるアトリエ別館。

以前、「これは柄が派手過ぎるなぁーとパスしたフロアシートでしたが、ここは広いリビングに薪ストーブも存在感がある為、フローリングも派手目にしましたが、これ正解!

木目がしっかり主張して良い雰囲気になりました。

写真に撮った時に、やはり映えること重視です。

一歩別荘に入った時のワクワク感も膨らみます。

ちなみに、この物件のトータルのリフォーム費用は300万円。(薪ストーブ除く)

リフォーム箇所は下記。

<室内>

・リビングフロアー

・リビング壁紙

・寝室×2壁紙

・屋根裏部屋フロアー

・屋根裏部屋壁紙

・屋根裏部屋転落防止の囲い

・シャワーブース新設

・キッチン壁紙

・ボルダリングボード取り付け

<外構>

・駐車場の砕石

・バーベキュー場のコンクリート打ち

・バーベキュー場の屋根新設

・水道工事

・電気工事


ただ、この物件はちょっと費用を掛け過ぎました。

バーベキュー場が結構高いんですよ。

土木工事入って什器も入れますからね。

外の工事だけで100万円ほど掛かってます。

だから内装だけだと200万円。

シャワーブース新設が高いので、それを除けば大した金額にはなりません。

この物件は特殊物件で、隣の元ペンションであったclubhouseアトリエの母屋としてオーナーが滞在する家として後で建てられました。

だから、お風呂が無かったんです。

そこでシャワーブースを設置することに。

そういう特殊事情無ければもっと安く仕上がったのですが、おまけで付いてきた物件なので仕入れ価格0円って考えれば、改装に費用かけてもいいでしょう!ってことで、頑張りました。

こだわりは必要だが、こだわり過ぎると予算オーバーに!

他の民泊との差別化必要なので拘りは無いとダメなんです。

でもね、拘りすぎるとお金いくらあっても足りません。

僕の拘りは薪ストーブ。

しかし、薪ストーブも拘り過ぎると青天井です。

僕は薪ストーブ予算は100万円ちょいまでと決めていますが、よい薪ストーブ入れたら150万とか200万とかいくらでも掛けられます。

しかし、高い薪ストーブは機能も豊富ですが、扱いも繊細です。

別荘民泊は不特定多数の方が使いますから、扱いが繊細だったり難しいものはNG。

できるだけシンプルで扱いやすく壊れにくい薪ストーブが良いのです。

こう言う、別荘民泊のコンセプトの中心となるものは、ケチり過ぎずお金かけ過ぎずやります。

100万円の出費でもかなり高いですが、それで冬の間の予約が入れば投資効果は高いです。

投資回収は最長5年、短くて2年。

例えば5年で回収できたとしたら投資利回りで計算すると20%なんです。

世の中に、そんな良い投資先ありますか?

だから、投資回収が見込めるものは惜しまないで投資します。

でも、100万円の薪ストーブを150万円にグレードアップした所で、予約数は変わりません。

だから、単にお金を掛けるのではなく、投資対効果を見るのです。

僕は賃貸物件をやっていた時は賃借人が変わる時のリフォーム費用は家賃の6ヶ月分以内と決めていました。

6ヶ月分の家賃ということは、家賃7万円だと、42万円の費用が掛けられると言うことです。

このリフォーム費用は退去毎に発生するので、2年更新だと短くて2年で退去になります。

だから、6ヶ月以上の費用を掛けてしまうと利益が出ません。

民泊は設備投資によって予約の反応も変わります。

最近僕は屋根付きバーベキュー場を作るようにしていますが、同じ場所にある民泊でも、屋根が付いている民泊と付いてない民泊では、年間200万円以上収益が違ってきたりします。

じゃぁ、100万円掛けても屋根付きバーベキュー場を作る方が利益は出る計算になります。

こうやって、投資対効果を見ながら実施します。

リフォーム費用明細大公開!

この物件は、物件取得費用は実は100万円でした。

えっ?100万円?

うそでしょ?

って思うでしょう。

なぜ100万円かって言うと、床が腐って抜けかけて、根太から全部やりかえる必要があり、屋根も雨漏りがあり修繕が必要と、ボロボロの物件でした。

別荘も使わなくなって数年放置すると、傷んでしまいどうしようもありません。

だから100万円で引き取りました。

しかし、修繕に掛かった費用はトータルで700万円ほどです。

合計800万円も掛けた物件です。

ちなみに800万円も出せば、状態の良い修繕も必要無い物件変えます。

じゃぁ、そういうまともな物件買う方がリスク無いじゃ無い?って思うでしょう?

だけど、もしまともな物件を800万円で買うと、リフォームにお金掛けられませんよね?

そうすると、修繕の必要は無いかもしれませんが、古臭い雰囲気のままです。

100万円の物件を700万円掛けて修繕するとどうなるか?

見違えるほど素敵な物件に生まれ変わります。

リフォーム後のログハウスせせらぎ

全て自分の好みでリフォームできます。

その結果、他の物件と比較して人気物件になります。

投資効果も高いのです。

ちなみに、初期の頃に購入した物件で、修繕はほぼ必要なく800万円で購入した物件があります。

この物件は残念ながら僕の物件の人気ランキングでは下位に沈みます。

では、100万円の物件のリフォーム内容を見積書から見ていきましょう!

《床の張り替え》

なんせ、放置された物件で、かなり痛んでいました。

床は土台までシロアリにやられて、床がふかふかでした。

ふかふかな床で体重を掛けて揺らすと、食器棚がガタガタと揺れ動きます。

仲介の不動産屋はいい加減なもので、「これぐらいなら大丈夫じゃないですか?」なんて無責任発言。

僕は、結構ヤバい匂いがしたので、床下をみせてもらいたかったのですが、床下に行く点検口が無かったんです。

しかし、買わない場合でも費用はこちらで負担するからと言う条件で、床に点検口用の穴を空けて床下を見せてもらいました。

そうしたら、根太まで腐ってて、予想通りヤバい状態でした。

一階のリビングダイニングの床は全部剥がしてやり直してます。

根太も換えて土台も補強しているので1階の床は全部造り変えたと思って下さい。

それで、100万円程度です。

2階はフローリングのシートを貼っただけですので、それほどの金額ではありません。

《屋根葺き》

この見積もりは当初もらった塗装のみの見積もり。

これは屋根と外壁塗装、ウッドデッキの創り直し、庭の土木工事の金額です。

これで済めばよかったのですが・・・

屋根も色の塗り直しで済むと思ったら、ここもかなりやられていました。

中を見ると腐っていたり、雨漏りの跡があったり。

で、結局葺き直し。

鋼板葺きの屋根にしています。

《デッキもやり直し》

ウッドデッキも朽ち果てているので、やり直しでした。

デッキって、ちゃんと作ると高いんです。

しかし、木と言うのはどうしても腐るんです。

普通のウッドデッキだと10年ぐらいの耐久です。

腐りにくい木などの違う素材にすると3倍ぐらい高くなるのです。

だから、気が腐りにくいように、この後別工事で屋根を作って雨が当たらないようにして腐りにくくしました。

今は屋根が付いています!

人気民泊一位、二位の購入価格は?

僕の別荘民泊で一位と二位の物件があります。

奇しくも、その物件の購入価格は、両方とも100万円です。

実は、100万円で購入した物件が、一位と二位の人気なんです。

これだけ聞くとヤバいでしょ?

もちろん修繕、リフォーム費用はかなり掛けています。

ただ、投資総額は他の物件の平均値とさほど変わりません。

だから、リフォームをしっかりしてガラッとイメージ変えた物件の方が人気物件になると言うことです。

しかし、落とし穴に注意!

そうか!じゃぁ、ボロ物件を安く買ってリフォームすればいいんだ!

って、短絡的に考えたら怪我します。

僕はボロ物件と言っても基礎や躯体がしっかりした物件を選びます。

そうでないと、いくらリフォームした所でハリボテの様になり、建物が長持ちしなかったり、傾いてしまったり、どうしようも無くなります。

良く、YouTubeでも「100万円の物件をリフォームしてみた!」なんと動画ありますが、中には本当にヤバい物件もあります。

ボロ物件の中にも、クズ物件とお宝物件があります。

クズ物件を引いてしまうと、そもそも耐久性に問題があり長持ちしなかったり、修繕に予想以上の費用が掛かってしまい、ちゃんとした物件を買った方が安かったと言うことにもなりかねません。

僕はかつて、投資用の不動産の営業マンをしていました。

だからある程度の不動産の知識があります。

物件を見に行く時も、必要なら床下も見ます。

屋根もドローンを使って状態を把握したりします。

雨漏りや、シロアリ被害などが無いか確認します。

その上で、修繕やリフォームにどの程度お金が掛かるのか、概算を出します。

家を見れば大体のリフォーム費用も予想できます。

だから、買う、買わないの判断もできるのです。

僕の物件はどんなにボロ物件でも、基礎や躯体はしっかりした物件ばかりです。

建設当時はかなりお金を掛けて建てた別荘です。

管理が悪く放置していたせいで、ボロボロに見えるけど、しっかりした物件なのです。

一見、見た目はボロで放置された物件ですが、中身は良いお宝物件を見つけるのが醍醐味なんです。

その見極めができるかどうか?

物件を見た時にある程度のリフォーム予算が算出できるかどうかが勝負です。

しかし、それでも予想外の出費は必ずあります。

工事予算も最初に貰った見積もりから増えることはあっても減ることはありません。

だから予算にはある程度の余裕も必要です。

僕が物件を買うのはだいたい年末です。

これは、逆算して春から夏前には別荘民泊をオープンさせたいからです。

民泊にとっては、この時期が稼ぎどきです。

基本的に冬場は閑散期なので、その間にリフォームしたり簡易宿所の申請をしたりと仕込みをする訳です。

お金が掛かるのは、屋根、外壁、設備

古い民家を別荘にする場合、何が一番お金が掛かるかと言われると、設備です。

特に水回りが古いと、古民家ではなく、単なるボロ家になります。

お風呂、トイレ、台所。

こういった水回りがお金掛かります。

お風呂はユニットバス換えたら50万〜100万円超えます。

キッチンはシステムキッチンにしなければ安いですが、ちゃんとやると30万円以上は軽くします。

トイレもウォシュレット交換ぐらいなら自分でやれば2万円程度でできますが、便器ごと換えるとなると20万円とか平気で掛かります。

このように、ボロ家買ってもリフォーム費用が予想できないと非常に怖いことになります。

ぜひ、僕のリフォームした別荘民泊にも泊まって、実際の物件を確かめてみて下さい!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】
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【~那須町~】
日本の避暑地、那須御用邸もある清楚な別荘地

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定員10名那須で一番人気の民泊で予約率100%!
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熱海、伊豆、三島観光拠点に最適で富士山も絶景

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富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!

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【~沖縄県石垣島~】
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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

300坪の杜を独り占め!定員11名コテージ杜風テラスのリフォームの極意

300坪の杜でバーべーキューはいかがですか?

2021年3月OPEN予定のコテージ杜風テラス。

改装前の様子を動画でリポートしています!

既に7件の別荘民泊を運営しているオーナーが、8軒目の別荘民泊をOPENするにあたって、人気の別荘民泊にするためのリフォームのポイントを解説します!

<立地>

人気の避暑地である那須の別荘地。

那須には他に2軒ログハウス別荘民泊を運営しています。

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

この2軒も那須では人気の別荘民泊です。

立地は、別荘地なので便利な場所ではありません。

那須インターから25分ほど掛かる山の中です。

一番近いコンビニも車で10分以上掛かります。

だから、ゆったりできます。

今回のコテージ杜風テラスは、那須の別荘地でも標高の高い1000m程度の所にあり、冬は雪で埋もれますが、夏は避暑地として最高です。

今までの2軒のログハウスと比較しても、さらに山道を登った場所にあるため、アクセスは良くありません。と、言ってもログハウス那須ハイグランドからは車で5分ほど。

どうせ田舎の山の中に行くのですから、より涼しくて静かな場所が5分余分に走ればあるのであれば、それぐらいの距離は関係ない!

なんせ、300坪の杜を独り占めできるのですから!

<改装のポイント>

今回の改装のポイントは下記。

・宿泊人数が11名確保

→寝室が2部屋あり、一部屋は10畳の和室を改装して押し入れを潰して12畳のフローリングに改装。
これによりベッド数が4~5台入れば良かった所から7台ベッドが置けるように。
もう一つは和室のままで布団で4名寝れるので最大11名宿泊可能です。

・遊びの要素をプラス!

→ビリヤード台をダイニングテーブルに
→最新薪ストーブを入れて寒い季節も楽しめる
→ベランダに屋根を付けて雨でもバーベキューが可能
非日常を味わう場所ですので、コテージの中だけでも十分に楽しめる要素を詰め込んでいます。

・300坪の杜で遊びつくす!

→なんと森の中にバーベキューができるデッキがある!
→木々にハンモックをかけて森林浴もできる
→スラックラインでバランス感覚を磨く?
とにかく森の中で遊べるのは大変な贅沢です。
今回のコテージ杜風テラスは、300坪の杜がウリです!

もちろん、那須は観光地としても人気です。

那須ハイランドパークは車で10分ほど。
那須岳や温泉や、テーマパークなども沢山あります。

那須グルメもおススメ。

緊急事態宣言でどこにも行けない!って方も多いと思います。

1棟貸しの別荘民泊なら家族で車移動で行けば安全です。
人混みに行かない、マスクを着用するなど感染対策をしていればウイルスを拡げることにもなりません。

ゲストの皆さんも「別荘の中だけで十分に楽しめました!別荘の周りの自然の中を散歩して気持ち良かったです!」とメッセージを頂きます。

コテージ杜風テラスは2021年3月OPEN予定です。

予約開始はこちらのブログでお知らせしますので、ブログフォローをお願いします。

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