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ラリックス蓼科Villaのオープン準備は困難だらけ!大型一棟貸別荘

蓼科の元ペンションを買取り、一棟貸別荘として再生させます。

何が大変だって、ペンション廃業から17年。

なんせ、設備がどれだけ使い物になるのか分からない。

配管関係も心配です。

ボイラーも使えるか分からない。

キッチンはプロ仕様だけど、このままではゲストは使うのが難しい。

外壁も水の侵入で雨漏りがあったりと大変な状態。

まずは、修繕費用がかなり掛かります。

・外壁塗装

・朽ち果てたデッキ作り直し

・水道管の点検、清掃

・石油ストーブ入れ替え

・さらに薪ストーブ新設

・消防設備設置

廃業ペンションの再生は一筋縄ではいきません。

大変な割に売上は通常の別荘民泊と比較すると、投資効率は良いとは言えません。

でもね、これは未来への投資です。

僕のヨミですが、コロナが収束すれば、団体の一棟貸別荘需要は絶対に増えます。

こういう時代だから仕事に置いても、無駄が排除され集団で何かを楽しむ機会はめっきり減りました。

じゃぁ、本当にそう言う大勢で楽しむって、人々は求めてないのか?

それがね。

以前より求めているんです。

コロナ前はCDの売上はだだ下りでしたが、音楽ライブの売上は好調だったんです。

フェスも人気です。

アイドルだってイベントをやれば大勢が集まります。

だから、リアルな触れ合い、大勢で集まるのは求めているんです。

その一方、ペンションはバブル期の遺産のようになります。

ペンションが流行った当時のオーナーは高齢化して、後継者もいません。

もちろん儲かるならば引き継ぐ人もいますが、ペンションで儲けを出すのは、よほど他の宿との差別化や、料理が美味しいなどの特徴が無いとやっていけません。

もう、既に、廃業して空き家になっているペンションはどんどん増えます。

そういったペンションを再生させるのです。

元ペンションの良いところは、広いホールです。

ペンションの時は、ここが食堂スペースです。

大勢で楽しむには最適です。

だから、団体一棟貸別荘にするのです。

さて、修繕工事はプロにお任せしつつ、僕もオープン準備で右往左往です。

まずは、看板作成。

ペンション村にある4つの案内看板に、ラリックス蓼科Villaの文字を貼ります。

スペース的に全部の名前は入らないのでラリックスだけもあり。

館の前の看板も注文して自分で取り付けました。

こちらは、昔のペンション時代の看板。

新しい看板はこちら!

道路側の看板も付け替え。

こうやって看板を付けるとやっと生まれ変わった気分になります。

テレビも65インチの新しいテレビを入れました。

置いて見たらちょい低くない?

でも上のスペースは25cmしかなく、テレビボード買おうとしたら、25cm以下のものが無い!

さて、どうやってかさ上げしよう?

キッチンは誰でも使えるように家庭用コンロ×2台!

この壁紙は自分で貼りました。

本来は夏までにオープンしたかったのですが、水道管他設備の点検や修理で時間が掛かり、ズレにズレまくり、2022年10月になりそうです。

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方⑥〜人気宿の秘訣はコンセプト命!〜

別荘民泊プロデューサーの羽田徹です。

現在10軒、2022年中に12軒の民泊を運営しています。

全物件一覧

http://www.airbnb.jp/p/villa-repro

人気宿の秘訣は?と聞かれたら、僕はまず、「コンセプトありき」と答えます。

コンセプトを辞書的に言うなら、概念や観点、考え方となります。

民泊で言うなら、宿の特徴を表す筋が通った考え方とか要素、デザインのテーマとも言えるでしょう。

マーケティング的にはターゲットと紐付くものですし、そのコンセプトに共感、興味、関心を寄せることができれば、そのコンセプトに合ったお客様が来て頂けます。

僕の別荘民泊には、まず、基本コンセプトがあります。

基本コンセプトとは、どの宿にもある要素です。

・別荘であること

余暇を楽しむための家です。非日常の空間で安らぐ、単なる民家では無く別荘です。

・薪ストーブが楽しめる

これも別荘の非日常を表現するもので、薪ストーブの火を楽しむと言う体験やオブジェとしての美しさもあります。

・自然の中にある

街中や繁華街ではなく、別荘地や田舎の自然の中にある宿です。

・一棟貸しなのにリーズナブル

別荘丸々一棟借りるとなると高いイメージありますが、ホテルや旅館に泊まるよりリーズナブルで、プライベートも保たれます。

・放置別荘、空き家の再生物件

会社のテーマが放置別荘や空き家の再生を通じて地域創生に繋げることです。

新築や築浅ではなく古い物件を再生させるからこそ、意義があるのです。

以上、基本コンセプトだけでも、これだけあり、全ての宿で守られるものです。

こういったコンセプトの筋を通すことが大切で、ブレてはいけない部分です。

ちなみに、コロナでも人気宿になった僕の別荘民泊の中で、唯一赤字続きなのが石垣島の民泊です。

この民泊だけ、基本コンセプトから外れまくってます。

・新築の建物

・薪ストーブはない

・住宅街の比較的便利な場所

再生物件でもなんでも無く、ただただ、僕が石垣島が好きでやりたかっただけ。

こうやってコンセプト外しまくると一貫性もなく、他の宿との差別化もできずに、失敗するのです。

だから、良い勉強になりました。

宿ごとのコンセプト設定

基本コンセプトは全ての宿が同じです。

その基本を守った上で、宿毎の特性に合わせたコンセプト決めをします。

最初の宿は、薪ストーブ×ログハウス×エンタメがコンセプトでした。

ログハウスせせらぎ

デッキではバーベキューができて、部屋では大画面で映画も見放題。

田舎の中にあるログハウスだけど大画面で映画も観れるギャップが良いのです。

キャンプに行くほど気合いは入れられないけど、キャンプ気分も味わいつつ、寝る場所はちゃんとしている。

グランピングってキャンプの豪華版だけど、結構高いんです。

グランピングよりリーズナブルで、グランピングより落ち着いてログハウスの中で楽しめる。

ログハウスせせらぎ
ログハウスkizuki

僕もたまにキャンプに行きますが、テントで寝るのはしんどいんですよ。

ゆっくりフカフカのベッドで寝たいじゃないですか。

そう思って創ったら人気宿になりました!

ここから、ログハウスが続きました。

3軒目もログハウスですが、ここではハンモックもウリにしました。

ハイジのログハウス

この宿は女性も意識して、おしゃれで可愛くて女子会が開けるログハウスと言うコンセプトで創りました。

ログハウス那須ハイグランド

この宿は、石風呂が本当に立派でした。

薪ストーブも大きくて存在感があり、映画も120インチの大画面で楽しめて、お風呂も家族全員で入れる大きさです。

家族で楽しむにはもってこい!

コンセプトもバッチリハマりました。

結果、僕の宿では売上No.1です。

ログハウスの行き詰まり・・・

ここまで4棟はログハウスにこだわって創ってきましたが・・・。

ログハウスって、そんなに都合よく無いんですよ。

5軒目はログハウスのコンセプトは外しました。

コテージひだまり

伊豆の国市にある別荘地に初めてオープンしたのが、コテージひだまり。

富士山が見える宿がウリですが、それだけでは弱いので、屋根付きサンデッキでバーベキューができて、さらにサンデッキで薪ストーブが楽しめると言う贅沢。

非日常感をコンセプトにしました。

当時、Airbnbの利用者は若い男女が多かったので、まさに若い男女グループをターゲットに、裏テーマが「エチエチ」。

男女4人で旅行に来て泊まり、ちょっとドキドキを味わうと言うコンセプト。

寝室も一階と二階に別れているので、なんならカップルで分かれて寝れますよね!

だから、写真もちょっとムード出して撮ってます。

このコンセプト、どハマりしました!

本当に、見事に男女の若いグループばかりが泊まりに来て頂きました。

コンセプトって、本当に大事だなぁー!と驚いた宿です。

ただ、コンセプト通り、ちょいとヤンチャな男女グループが多いもんですから、事件が一番多いのもこの宿です。。。

事件が気になる方は、「民泊事件簿」を見て下さい。

伊豆の国市で続いて出したのが、この大きな窓がたまらなく美しいコテージそらまど。

コテージそらまど

この窓からは富士山が綺麗に見れます。

ここはバーベキュー場にこだわりました。

富士山も見える富士見バーベキューガーデン。

ここでバーベキューできるって最高じゃないですか?

コテージそらまど

ここがオープンしたのは、コロナ真っ只中の2020年10月です。

そんな中でオープンして大丈夫かなと心配しましたが、オープン後は過去最高のロケットスタートでした。

庭がコンセプトの宿って?

だんだんコンセプト考えるのも大変になります。

しかし、コンセプトありきで宿を探すとダメになります。

その物件のポテンシャルを見極め、物件の良さを最大限に引き出すことを考えるとコンセプトが見えてきます。

コテージ杜風テラス

300坪の杜が付いている別荘。

この庭をどうにか有効活用したい!

「木々の間にハンモック掛けて寝そべったらめちゃくちゃ気持ちいいなぁー!」

で、実現しました。

ここはベランダも広く、屋根を工事で取り付けて雨でもバーベキューができるアウトドアリビング作りました。

コテージ杜風テラス

庭が広すぎるので、ジップラインまで作りました!

とにかく楽しめる宿です。

次の挑戦へ!

8軒目は、僕に取っては大きなチャレンジでした。

那須でお世話になっている不動産屋さんから、「羽田さんならなんとか出来るんじゃないかと思いまして」って、紹介されたのが、廃業したペンションでした。

もちろん、そのままペンションは経営できません。

調べたら団体向けの大型一棟貸別荘ってのは、なかなか無かったんです。

コロナももうすぐ終息するだろうと2021年6月にオープンしました。

しかし、ご存じの通り、コロナは終息せず・・・。

clubhouseアトリエ

ここは11部屋35名まで泊まれる大型一棟貸別荘です。

コンセプトは、ホールがイベント会場にもなる所です。

広いホールを活かしてPA機材も入れてミニライブだってできるように創りました。

CDJやアナログレコードプレイヤーも入れてDJプレイだって楽しめます。

こんな宿見たことない!

でも、あったら素敵を実現しました。

コンセプトに悩んだ物件も

実は、このclubhouseアトリエにはもう一軒、オーナーハウスが付いているんです。

ペンションとして経営していたオーナーが滞在する家として建てた家です。

しかし、オーナー滞在用の家だったので、とても造りはシンプルでした。

アトリエ別館の改装前

コンセプト悩みました。

どうやって差別化図るのか?

どうすれば楽しい宿になるのか?

そこで目を付けたのが、広くて何も無い壁。

「ここに大型テレビを壁掛けにしようかな?」

でも、それだけではつまらない。

当時は東京オリンピックが盛り上がっていました。

そこで目にしたのが、スポーツクライミング。

「これだー!ボルダリングの壁にしよう!」

アトリエ別館

お子さんが楽しめるボルダリングと天井吊りのハンモック付けました。

かなり手を入れてリフォームして、見違えるカッコよさになりました。

アトリエ別館

屋根付きバーベキューガーデンも創りました。

とにかく、物件を見て良さを見出す!

どんな物件にも、必ずその物件にしか持ち得ない良さがあります。

単に壁が広いってのも良さです。

庭が広いからバーベキューガーデン作ったり、もともと持ってるものをどう活用するかが大事です。

だから、僕はコンセプトを決める時に、部屋の中で隅から隅まで眺めて、とにかく想像します。

もちろん、無からさ何のアイデアも出てきませんので、リフォーム系の雑誌や、別荘や優れた建築物を取り上げた雑誌や番組み良く見ます。さ

そんな様々なアイデアの中から、これいいなぁと言うものは真似をしたり、インスパイアを受けてリフォームプランに取り入れます。

これからはインバウンド向けコンセプト!

春風ハウス

コロナ収束後を見越してオープンしたのは春風ハウス。

ここは僕の所有物件では無く、初のプロデュース案件です。

オーナーはなんと、茶道の先生!

お茶室もあるので、コンセプトは完璧です。

この別荘は建てた時のコンセプトが完璧ですから、何もすることはありません。

このコンセプトの良さをしっかりと表現して伝えるだけです。

お茶室がある別荘は、なかなか無いでしょうから、海外のお客様ウケも良いでしょう。

2022年7月にオープン予定の別荘民泊のコンセプトは、昭和レトロモダンです。

古い民家を再生させるのですが、元々は機織り工場でした。

この広い空間を活かして、古い雰囲気も活かして昭和コンセプトがいいなぁと。

周りには畑も広がるので、昭和初期のようにヤギを飼って育てようかなと。

周辺の畑は耕作放棄地ばかりです。

ヤギに雑草食べてもらって活用すれば、畑の有効活用もできます。

昭和レトロはどうやら、ブームも来ているようで、若い人も「エモい」って人気らしいです。

海外のお客様にも訴求力はあると思います。

さて、いかがでしょうか?

コンセプトメイクの大切さ。

商品にキャッチコピーがあるのと同じように、別荘民泊もキャッチコピーの様に宿の特徴を表現出来ないとお客様にも魅力が伝わらないのです。

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別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

ヤギ農園民泊別荘!改装中そのポイントとは?

なんせ、35年も経つ古い民家。

しかし、ここは単なる民家ではなく、元機織り工場なんです。

だから、30畳以上、天井高4mの広い空間です。

この一番遠くに見えている角に薪ストーブを置きます。

殺風景な空間が締まります!

カッコいいでしょ?

炉台と炉壁で部屋全体も引き締め、ここに存在感ある無骨な薪ストーブが間もなくやってきます。

今回は、古い建物はそのまま生かして改装費を節約するも、水回りは宿泊時に大切な要素なので、一新します。

なんせ、ボットン便所ですから。

ここに水洗トイレが入ります。

ボットンから浄化槽に変更します。

これを埋めるんです。

結構大きな穴ですね。

埋めたらこうなります。

この洋室はアンティーク感かなりありますが、壁は綺麗にします。

下地はできたので、ここから壁紙貼ります。

全く見違える部屋になります。

こちらは、リビング川の壁ですが、ここは広い壁なので、一面スクリーンにしてしまえってことで、全部平にしてもらいました。

ボードを貼って綺麗になりましたね。

ここにプロジェクタースクリーン用の壁紙を貼ります。

たぶん8畳分ぐらいのスクリーンサイズになります。

めちゃくちゃ迫力ある映画楽しめますね。

看板も取り付けましたよ!

畑にはヤギの休憩や雨よけの小屋も設置。

あとは電気柵を取り付けてヤギを迎えるだけです。

雑草もいい感じで生えてますねます。

全部ヤギさんに食べて貰いましょう。

都留BASEのオープンは7月中。

まだまだどんな別荘民泊になるか想像付かないと思いますが、徐々に変貌した姿をお見せしていきます。

6月後半か7月頭ぐらいに見学会開きます!

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羽田 徹 Toru Hada

蓼科ペンション購入で、やっちまった!

いつもやっちまった!と思うんですが・・・。
蓼科で購入したペンション。


これから本格的に修繕に入ります。
しかし、10部屋のペンションなので設備なども結構大きいんです。
15年前に廃業して使っていない設備もあり、どこまで使えるかは分かりません。

今日はいくつかの業者さんに来ていただき打ち合わせしました。

・消防設備
非常灯は古くてバッテリーの替えも無く、全て刷新。
火災報知器はいつも使っている無線のを使えるので安く済むと思いましたが、広過ぎて15個も付けるので大変!

・水道はまずは水栓系壊れているものを新しいものに取り換え。
その後通水テストして不具合を確認

・ボイラー関係
通水テストしてからボイラー点検。
これが一番大変。
暖房も全て灯油ですが、機器類が全て使えるかは不明。
全館暖房はもう部品も無いらしいので廃止し、個別の暖房に。

・外壁
老朽化して雨漏り跡もあり、シーリングはやり直し。
ウッドデッキも一部崩壊しているので補修か作り直し必要。

いつも、「あー、やっちまった!大変な物件買っちまったー!」って思うんです。
僕は物件買う時はリスク込みで買います。
今回のペンションもかなりお買い得で、さらに値引きをしてもらい購入。

どれぐらいリスクを見るかと言うと、僕の計算では改装費500万円で見積もっていたとします。
最悪、想定より予算オーバーして1,000万円掛かってしまったとしても、採算が合う程度です。

だから、今回は予算500万円オーバーまでが最悪の最悪行ってもOK。
そう考えると、そんなに恐怖じゃありません。
それぐらいリスクヘッジをしています。

だから、買う時はあまり細かい計画立てずに、えいやっ!って買います。
買ってから、どうやって運用したら一番事業として上手く行くか?採算取れるか?
後から考えます。

だって、最初に考えたら色々心配事膨らんで買えませんから。
だから、リスク取れる価格で買った上で、どうすれば成功できるかを考えます。

「配られたカードで勝負するっきゃないのさ、それがどうゆう意味であれ」byスヌーピー

この考え方が好きで、結局配られたカードを眺めて、そのカードでどうやって勝負を挑めば勝てるか?
これを考えるのが好きなんです。

だから、都留市の畑のど真ん中にある元機織り工場のボロ屋も同じ。
工場の空間を活かして、古さを逆手に取り「昭和レトロモダン」をコンセプトにし、畑もヤギを飼って活用する。

制約が大きいほどアイデアは絞り出されます。

だから、今回のペンションも、この別荘地では唯一の大型一棟貸し別荘として、コロナ後の団体需要を見越して仕上げます。

今、ペンション廃業が相次ぎ、物件も沢山売りに出されています。
そういったペンションを再生させ有効活用できれば、また別荘地も蘇るのです。
再生屋として、別荘の次はペンション再生がんばります。

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