タグ別アーカイブ: リフォーム

蓼科ペンション購入で、やっちまった!

いつもやっちまった!と思うんですが・・・。
蓼科で購入したペンション。


これから本格的に修繕に入ります。
しかし、10部屋のペンションなので設備なども結構大きいんです。
15年前に廃業して使っていない設備もあり、どこまで使えるかは分かりません。

今日はいくつかの業者さんに来ていただき打ち合わせしました。

・消防設備
非常灯は古くてバッテリーの替えも無く、全て刷新。
火災報知器はいつも使っている無線のを使えるので安く済むと思いましたが、広過ぎて15個も付けるので大変!

・水道はまずは水栓系壊れているものを新しいものに取り換え。
その後通水テストして不具合を確認

・ボイラー関係
通水テストしてからボイラー点検。
これが一番大変。
暖房も全て灯油ですが、機器類が全て使えるかは不明。
全館暖房はもう部品も無いらしいので廃止し、個別の暖房に。

・外壁
老朽化して雨漏り跡もあり、シーリングはやり直し。
ウッドデッキも一部崩壊しているので補修か作り直し必要。

いつも、「あー、やっちまった!大変な物件買っちまったー!」って思うんです。
僕は物件買う時はリスク込みで買います。
今回のペンションもかなりお買い得で、さらに値引きをしてもらい購入。

どれぐらいリスクを見るかと言うと、僕の計算では改装費500万円で見積もっていたとします。
最悪、想定より予算オーバーして1,000万円掛かってしまったとしても、採算が合う程度です。

だから、今回は予算500万円オーバーまでが最悪の最悪行ってもOK。
そう考えると、そんなに恐怖じゃありません。
それぐらいリスクヘッジをしています。

だから、買う時はあまり細かい計画立てずに、えいやっ!って買います。
買ってから、どうやって運用したら一番事業として上手く行くか?採算取れるか?
後から考えます。

だって、最初に考えたら色々心配事膨らんで買えませんから。
だから、リスク取れる価格で買った上で、どうすれば成功できるかを考えます。

「配られたカードで勝負するっきゃないのさ、それがどうゆう意味であれ」byスヌーピー

この考え方が好きで、結局配られたカードを眺めて、そのカードでどうやって勝負を挑めば勝てるか?
これを考えるのが好きなんです。

だから、都留市の畑のど真ん中にある元機織り工場のボロ屋も同じ。
工場の空間を活かして、古さを逆手に取り「昭和レトロモダン」をコンセプトにし、畑もヤギを飼って活用する。

制約が大きいほどアイデアは絞り出されます。

だから、今回のペンションも、この別荘地では唯一の大型一棟貸し別荘として、コロナ後の団体需要を見越して仕上げます。

今、ペンション廃業が相次ぎ、物件も沢山売りに出されています。
そういったペンションを再生させ有効活用できれば、また別荘地も蘇るのです。
再生屋として、別荘の次はペンション再生がんばります。

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

ヤギ農園民泊別荘『都留BASE』工事始まる!

いよいよ動き出しました。

昭和レトロモダンがコンセプトの都留BASE。

2,000平米の畑ではヤギを飼います。

まずは、畑の整備から。

畑に車が入れるようにスロープを作ります。

これで重機や耕運機も入れ、畑作業用の車も入れます。

ユンボで整地しています。

こうやってまずは畑が使いやすい様にしていきます。

こうやってスロープにして固めて行くわけです。

ヤギを迎える準備は着々と進みます。

ちなみに牧草も徐々に育っていますが、牧草より雑草の方が育ちが良いですね。

このまま雑草が育てばヤギは食べ放題です。

宿の方の解体とリフォームもこれから入ります。

こちらも水回りはほぼ刷新し、30畳以上ある、元機織り工場部分は広いリビングダイニングに生まれ変わります。

こちらも、どんなに変化するのかお楽しみに!

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

中古物件を購入して、一番の心配事は、「リフォーム費用ってどれぐらいかかるの?」ってことです。

リフォームは何をやるかによっても金額が全く変わります。

フローリングだって、1階のフローリング全部替えたら20万円~50万円ぐらいまで幅が出ます。

それはどんなフローリングにするかで全く変わるからです。

本物の無垢材の板使ってフロアーを貼りたい!ってなれば高くつきますし、リフォーム用のフロアーシートを上から貼るだけだと安く付きます。

だから、ある程度の相場観をしっていた方が、工事業者にボラれることもありません。

特に、人に貸す別荘民泊の場合、あまり高い資材を使っても良くありません。

拘ってフローリングを無垢材にしました!って言っても、お客様の使い方が悪ければ、傷を付けられたり汚されたりします。

よって、賃貸住宅と同じで汚くなったら張り替えるぐらいの気持ちで、リフォーム用のフロアーシートを張るぐらいの方が良いのです。

ただし、あまりケチり過ぎないこと。

だって、安い賃貸マンションみたいなフロアーだと醒めますもの・・・。

デザイン性は重視です!

これは、一度リフォームすれば分かることですが、見本と、実際に貼ってみた印象は結構違います。

見本で「派手かな?」って思っても、実際貼ってみると、意外と地味です。

最初の頃は毎回、「わぁー、もっとインパクト付ければよかった!無難な感じになってしもうた!」の繰り返しです。

この写真のフロアーは、大成功でした。

那須にあるアトリエ別館。

以前、「これは柄が派手過ぎるなぁーとパスしたフロアシートでしたが、ここは広いリビングに薪ストーブも存在感がある為、フローリングも派手目にしましたが、これ正解!

木目がしっかり主張して良い雰囲気になりました。

写真に撮った時に、やはり映えること重視です。

一歩別荘に入った時のワクワク感も膨らみます。

ちなみに、この物件のトータルのリフォーム費用は300万円。(薪ストーブ除く)

リフォーム箇所は下記。

<室内>

・リビングフロアー

・リビング壁紙

・寝室×2壁紙

・屋根裏部屋フロアー

・屋根裏部屋壁紙

・屋根裏部屋転落防止の囲い

・シャワーブース新設

・キッチン壁紙

・ボルダリングボード取り付け

<外構>

・駐車場の砕石

・バーベキュー場のコンクリート打ち

・バーベキュー場の屋根新設

・水道工事

・電気工事


ただ、この物件はちょっと費用を掛け過ぎました。

バーベキュー場が結構高いんですよ。

土木工事入って什器も入れますからね。

外の工事だけで100万円ほど掛かってます。

だから内装だけだと200万円。

シャワーブース新設が高いので、それを除けば大した金額にはなりません。

この物件は特殊物件で、隣の元ペンションであったclubhouseアトリエの母屋としてオーナーが滞在する家として後で建てられました。

だから、お風呂が無かったんです。

そこでシャワーブースを設置することに。

そういう特殊事情無ければもっと安く仕上がったのですが、おまけで付いてきた物件なので仕入れ価格0円って考えれば、改装に費用かけてもいいでしょう!ってことで、頑張りました。

こだわりは必要だが、こだわり過ぎると予算オーバーに!

他の民泊との差別化必要なので拘りは無いとダメなんです。

でもね、拘りすぎるとお金いくらあっても足りません。

僕の拘りは薪ストーブ。

しかし、薪ストーブも拘り過ぎると青天井です。

僕は薪ストーブ予算は100万円ちょいまでと決めていますが、よい薪ストーブ入れたら150万とか200万とかいくらでも掛けられます。

しかし、高い薪ストーブは機能も豊富ですが、扱いも繊細です。

別荘民泊は不特定多数の方が使いますから、扱いが繊細だったり難しいものはNG。

できるだけシンプルで扱いやすく壊れにくい薪ストーブが良いのです。

こう言う、別荘民泊のコンセプトの中心となるものは、ケチり過ぎずお金かけ過ぎずやります。

100万円の出費でもかなり高いですが、それで冬の間の予約が入れば投資効果は高いです。

投資回収は最長5年、短くて2年。

例えば5年で回収できたとしたら投資利回りで計算すると20%なんです。

世の中に、そんな良い投資先ありますか?

だから、投資回収が見込めるものは惜しまないで投資します。

でも、100万円の薪ストーブを150万円にグレードアップした所で、予約数は変わりません。

だから、単にお金を掛けるのではなく、投資対効果を見るのです。

僕は賃貸物件をやっていた時は賃借人が変わる時のリフォーム費用は家賃の6ヶ月分以内と決めていました。

6ヶ月分の家賃ということは、家賃7万円だと、42万円の費用が掛けられると言うことです。

このリフォーム費用は退去毎に発生するので、2年更新だと短くて2年で退去になります。

だから、6ヶ月以上の費用を掛けてしまうと利益が出ません。

民泊は設備投資によって予約の反応も変わります。

最近僕は屋根付きバーベキュー場を作るようにしていますが、同じ場所にある民泊でも、屋根が付いている民泊と付いてない民泊では、年間200万円以上収益が違ってきたりします。

じゃぁ、100万円掛けても屋根付きバーベキュー場を作る方が利益は出る計算になります。

こうやって、投資対効果を見ながら実施します。

リフォーム費用明細大公開!

この物件は、物件取得費用は実は100万円でした。

えっ?100万円?

うそでしょ?

って思うでしょう。

なぜ100万円かって言うと、床が腐って抜けかけて、根太から全部やりかえる必要があり、屋根も雨漏りがあり修繕が必要と、ボロボロの物件でした。

別荘も使わなくなって数年放置すると、傷んでしまいどうしようもありません。

だから100万円で引き取りました。

しかし、修繕に掛かった費用はトータルで700万円ほどです。

合計800万円も掛けた物件です。

ちなみに800万円も出せば、状態の良い修繕も必要無い物件変えます。

じゃぁ、そういうまともな物件買う方がリスク無いじゃ無い?って思うでしょう?

だけど、もしまともな物件を800万円で買うと、リフォームにお金掛けられませんよね?

そうすると、修繕の必要は無いかもしれませんが、古臭い雰囲気のままです。

100万円の物件を700万円掛けて修繕するとどうなるか?

見違えるほど素敵な物件に生まれ変わります。

リフォーム後のログハウスせせらぎ

全て自分の好みでリフォームできます。

その結果、他の物件と比較して人気物件になります。

投資効果も高いのです。

ちなみに、初期の頃に購入した物件で、修繕はほぼ必要なく800万円で購入した物件があります。

この物件は残念ながら僕の物件の人気ランキングでは下位に沈みます。

では、100万円の物件のリフォーム内容を見積書から見ていきましょう!

《床の張り替え》

なんせ、放置された物件で、かなり痛んでいました。

床は土台までシロアリにやられて、床がふかふかでした。

ふかふかな床で体重を掛けて揺らすと、食器棚がガタガタと揺れ動きます。

仲介の不動産屋はいい加減なもので、「これぐらいなら大丈夫じゃないですか?」なんて無責任発言。

僕は、結構ヤバい匂いがしたので、床下をみせてもらいたかったのですが、床下に行く点検口が無かったんです。

しかし、買わない場合でも費用はこちらで負担するからと言う条件で、床に点検口用の穴を空けて床下を見せてもらいました。

そうしたら、根太まで腐ってて、予想通りヤバい状態でした。

一階のリビングダイニングの床は全部剥がしてやり直してます。

根太も換えて土台も補強しているので1階の床は全部造り変えたと思って下さい。

それで、100万円程度です。

2階はフローリングのシートを貼っただけですので、それほどの金額ではありません。

《屋根葺き》

この見積もりは当初もらった塗装のみの見積もり。

これは屋根と外壁塗装、ウッドデッキの創り直し、庭の土木工事の金額です。

これで済めばよかったのですが・・・

屋根も色の塗り直しで済むと思ったら、ここもかなりやられていました。

中を見ると腐っていたり、雨漏りの跡があったり。

で、結局葺き直し。

鋼板葺きの屋根にしています。

《デッキもやり直し》

ウッドデッキも朽ち果てているので、やり直しでした。

デッキって、ちゃんと作ると高いんです。

しかし、木と言うのはどうしても腐るんです。

普通のウッドデッキだと10年ぐらいの耐久です。

腐りにくい木などの違う素材にすると3倍ぐらい高くなるのです。

だから、気が腐りにくいように、この後別工事で屋根を作って雨が当たらないようにして腐りにくくしました。

今は屋根が付いています!

人気民泊一位、二位の購入価格は?

僕の別荘民泊で一位と二位の物件があります。

奇しくも、その物件の購入価格は、両方とも100万円です。

実は、100万円で購入した物件が、一位と二位の人気なんです。

これだけ聞くとヤバいでしょ?

もちろん修繕、リフォーム費用はかなり掛けています。

ただ、投資総額は他の物件の平均値とさほど変わりません。

だから、リフォームをしっかりしてガラッとイメージ変えた物件の方が人気物件になると言うことです。

しかし、落とし穴に注意!

そうか!じゃぁ、ボロ物件を安く買ってリフォームすればいいんだ!

って、短絡的に考えたら怪我します。

僕はボロ物件と言っても基礎や躯体がしっかりした物件を選びます。

そうでないと、いくらリフォームした所でハリボテの様になり、建物が長持ちしなかったり、傾いてしまったり、どうしようも無くなります。

良く、YouTubeでも「100万円の物件をリフォームしてみた!」なんと動画ありますが、中には本当にヤバい物件もあります。

ボロ物件の中にも、クズ物件とお宝物件があります。

クズ物件を引いてしまうと、そもそも耐久性に問題があり長持ちしなかったり、修繕に予想以上の費用が掛かってしまい、ちゃんとした物件を買った方が安かったと言うことにもなりかねません。

僕はかつて、投資用の不動産の営業マンをしていました。

だからある程度の不動産の知識があります。

物件を見に行く時も、必要なら床下も見ます。

屋根もドローンを使って状態を把握したりします。

雨漏りや、シロアリ被害などが無いか確認します。

その上で、修繕やリフォームにどの程度お金が掛かるのか、概算を出します。

家を見れば大体のリフォーム費用も予想できます。

だから、買う、買わないの判断もできるのです。

僕の物件はどんなにボロ物件でも、基礎や躯体はしっかりした物件ばかりです。

建設当時はかなりお金を掛けて建てた別荘です。

管理が悪く放置していたせいで、ボロボロに見えるけど、しっかりした物件なのです。

一見、見た目はボロで放置された物件ですが、中身は良いお宝物件を見つけるのが醍醐味なんです。

その見極めができるかどうか?

物件を見た時にある程度のリフォーム予算が算出できるかどうかが勝負です。

しかし、それでも予想外の出費は必ずあります。

工事予算も最初に貰った見積もりから増えることはあっても減ることはありません。

だから予算にはある程度の余裕も必要です。

僕が物件を買うのはだいたい年末です。

これは、逆算して春から夏前には別荘民泊をオープンさせたいからです。

民泊にとっては、この時期が稼ぎどきです。

基本的に冬場は閑散期なので、その間にリフォームしたり簡易宿所の申請をしたりと仕込みをする訳です。

お金が掛かるのは、屋根、外壁、設備

古い民家を別荘にする場合、何が一番お金が掛かるかと言われると、設備です。

特に水回りが古いと、古民家ではなく、単なるボロ家になります。

お風呂、トイレ、台所。

こういった水回りがお金掛かります。

お風呂はユニットバス換えたら50万〜100万円超えます。

キッチンはシステムキッチンにしなければ安いですが、ちゃんとやると30万円以上は軽くします。

トイレもウォシュレット交換ぐらいなら自分でやれば2万円程度でできますが、便器ごと換えるとなると20万円とか平気で掛かります。

このように、ボロ家買ってもリフォーム費用が予想できないと非常に怖いことになります。

ぜひ、僕のリフォームした別荘民泊にも泊まって、実際の物件を確かめてみて下さい!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

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畑の真ん中のボロ物件は、実はお宝物件の訳は?

ついに買ってしまいました。

畑の真ん中のボロ戸建物件。

この物件は問題だらけです。

【再建築不可】

畑の真ん中で接道していません。

接道が無いと再建築できません。

こう言う物件は売りたくても売れないので。将来接道が確保できれば良いのですが、なかなか手を出せない物件です。

【駐車場がない!】

接道が無いってことは、車で入れません。

よって、駐車場が無いのです。

これも致命的!

この物件は何人も見に来たそうですが、田舎で車は必須な中、駐車場はネックとなり購入は見送られてきました。

【建物が未登記】

昔の物件にはよくあることですが、僕が登記簿を取り寄せたら、土地は登記されてましたが、建物の登記がありませんでした。

売主さんに伝えると、「えー!そうなの?固定資産税は払ってるよ。登記してないの?」と、認識がありませんでした。

実は登記してなくても固定資産税は請求されます。

【図面も何も残ってない】

家を建てた当時の図面はありません。

建築した事務所も、かなり昔の話しなので、もう存在しません。

検査済証も確認済証ももちろん残ってません。

【浄化槽がありません!】

便所はボットン便所なんです。

僕も小学生の頃は学校の学童保育の便所がボットンだったりしましたので、経験はあります。

しかし、今はなかなかボットン便所は見なくなりましたね。

生活用水は畑の水路に流すようになっています。

と、実は問題だらけの物件です。

しかし、そんな問題を凌駕する魅力がありました。

【リビングダイニングの空間が凄い!】

民家でこれだけ空間が広い家はありません。

30畳は余裕であるリビングダイニング空間に天井は4m以上優にあります。

なんでこんなに広いの?

って思ったら、元々は機織り工場だったんです。

重い機械を置く為に床も頑丈で基礎もしっかりしています。

天井から機織りの機材を吊り下げていたようで、天井もしっかり補強されてしっかりしています。

この空間を生かせば、凄い別荘が造れそうです。

【和室が宴会場になるぐらい広い

二間続きの和室が沢山人が寝るスペース取れます。

昔ながらの縁側もあり、良い趣のある懐かしい雰囲気です。

田舎のおばあちゃん家みたいなノスタルジックな感じが最高です。

イメージです。

【周辺がぜーんぶ畑ののどかな風景】

窓を開ければ畑の風景です。

隣家も遠く離れています。

実は近くにコンビニもスーパーもホームセンターもあり、最寄りの駅からも徒歩圏内ですが、風景は完全に田舎。

田舎なのに、実は生活には便利な場所なんです。

この環境はなかなかありません。

【農園民泊に最適!】

もう、完全に民泊向けの物件です。

リビングダイニングでは、大きなスクリーンでプロジェクターで映画を観て、薪ストーブにあたって、畑の風景も楽しめるバーカウンターも設置します。

最高の田舎暮らしができる物件を創ります。

【畑を借りてヤギを育てる

周辺の畑を借りてヤギを育てます。

この場所を見た瞬間、「ヤギ飼うしかないでしょ!」と、盛り上がってしまいました。

ヤギと触れ合える農園民泊です。

今まで10軒の民泊を運営してきましたが、こんなに面白い物件はありません。

民泊として人気になれば何も問題ありません。

駐車場問題も畑を借りて駐車スペースを確保します。

周辺の畑を全部借りてヤギ農園を広げたいんですが、持ち主さんとの交渉はなかなか難易度高いです。

これは、もうこの場所の持ち主になってから徐々に関係性を作らないと、「知らない奴には貸したくない」ってなります。

しかし、周りの畑は殆どが耕作放棄地です。

日本全国こう言う耕作放棄地は沢山あります。

こう言う土地を有効活用することも大切です。

観光地までアクセス抜群!】

都留は何も無いと思われがちですが、駅前のより道の湯は2年ぐらい前にできて、とても良い温泉です。

山登りもできます。

富士山がとってもきれいに見えるんですよ!

都留からの山登りは大変おすすめ。

都留の山登りとハイキングコース

https://www.city.tsuru.yamanashi.jp/soshiki/sangyo/shoko_t/5/index.html

さらに、やっぱり人気は河口湖、山中湖、富士急ハイランドです。

車で20分ほどで人気の観光地にたどり着けるうれしさ!

河口湖からの富士山

駐車場問題も、近くの畑を借りて農作業用の駐車スペースを作って解決します。

昭和レトロモダンなビアホール風リビングダイニングに!】

この写真見ているだけでは単なる殺風景な古い家にしか見えないでしょう。

これが、リフォームをしたら見違えるほどノスタルジックなんだけどモダンでお洒落な空間に生まれ変わります。

イメージ

ここからが、僕の腕の見せ所です。

天井が広く、空間が民家ではありえない広さなので、前後に西洋の文化が入ってきてハイカラな人達が集まるビアホールやバーの雰囲気を出します。

窓からは自然が見える場所にバーカウンターを設置します。

リビングスペースには大きなソファを置き、目の前の壁にはプロジェクターで映画が投影できる壁があります。

僕のコンセプトで欠かせない薪ストーブも置きます。

照明は傘のあるレトロな吊り下げ照明。

下記写真は那須のアトリエ別館ですが、ここでもレトロな吊り下げ照明使ってます。

いい感じでしょ?

畑の真ん中の非日常空間】

田舎の畑の真ん中にまさかの非日常空間!

この驚きを創り出したいと思ってます。

庭にはヤギがいて、家に入ると昭和レトロモダンなリビングダイニングが広がり、二間続きの和室でもゆったり寛げる。

想像するだけでワクワクします。

できれば、周辺の耕作放棄地の畑を全部借りてヤギ農園を拡げられたら嬉しいのですが、なかなかハードルが高く、持ち主の皆さんが許可をしてくれません。

やはり、他所から来た者に対しては警戒感もあるのでしょう。

地元に根ざして徐々に理解を拡げて、農地を有効活用して行きたいと思います。

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☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)

富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!

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【~沖縄県石垣島~】
世界で人気のリゾートでお得に泊まる

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長期滞在も快適なメゾネット1LDK!石垣観光に最適
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【~山梨県都留市~】
東京から90分の観光地への中継地の田舎町

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
河口湖、山中湖、富士急ハイランドなど観光地へ最適!
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☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
地域No.1人気!屋根付きデッキで雨でもBBQ可能
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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方は、これで第3弾。

第一弾は下記!まずはこちらから。

第二弾では自分は向いているのかどうか?確かめて下さい!

さて、今回はいよいよ、自分の別荘を持って民泊を始めるぞ!って方向けに、中古別荘の買い方、見極め方をお伝えします。

まず最初に、別荘を探す際の選択基準を決めましょう!

なんせ、世の中に別荘の数は25万軒あるそうです。

総務省データを見ると、2次的利用(セカンドハウス)と別荘合わせると38万戸あります。

別荘を持っている世帯って日本にどれぐらいいるの?って思いますよね?

だって別荘を持っているって言えば、「おおーーー!富裕層じゃん」って思われます。

総務省データによると、二次的利用と別荘を合わせると、全世帯の0.7%が別荘を持っていることになります。

なかなかの高い壁・・・。

って思うでしょ?

実は、今、別荘を持つことはそんなに難しくありません。

【なぜサラリーマンでも別荘が持てるのか?】

コロナでテレワークが当たり前の世の中になり、セカンドハウスの別荘を持って、田舎の別荘でテレワークと言うのも夢ではありません。

事実、僕は、自宅と別荘を持っており、田舎でテレワーク、別荘でワーケーションを実現させています。

普通のサラリーマンでも別荘を持つのが難しくない時代になりましたが、その理由は、単純に中古別荘の価格が大きく下がっているからです。

例えば、予算が500万円もあれば、そこそこ良い別荘が買えます。

贅沢を言わなければ300万円でも別荘は見つかります。

「えー!でも維持費とか別荘管理費とか高額じゃない?」

って思いますよね?

その通り、別荘管理費は6万円~10万円はします。

光熱費も使っていなくても基本料金は掛かりますし、固定資産税も掛かります。

別荘を持っているだけで、年間20万円程度の出費は覚悟が必要です。

だから、自分が使わない時は、別荘民泊として貸し出すのです。

僕は現在10軒の別荘を持っています。

日本全国、好きな時に好きな別荘に泊まれます。

日本全国に10軒別荘持っているってだけ聞けば、「どんなけ大富豪なんだよ!」って思うかもしれません。

いえいえ、全ての別荘を別荘民泊として貸し出しているので、利益が出ながら別荘を所有できるのです。

もちろん10軒も所有するとなると事業レベルなので、僕も株式会社として別荘民泊業を行っていますが、サラリーマンだって自分の別荘を持って、その別荘を使わない時に貸し出せば、利益を得ながら別荘を持つことが可能なんです。

たまには自分の別荘でテレワークをしたり、恋人や家族と憩いの時間を過ごしたりって素敵じゃないですか?

今回は、そんなサラリーマンでも別荘を持ちながらも利益まで得られる方法をお伝えします!

その中で、どこに別荘を持つのか?

11部屋35名宿泊可能な大型1棟貸別荘clubhouseアトリエ

【別荘購入の基準を持つ!】

これは自分なりの基準を持たないと選べません。

例えば、「お金はいくらでもある!優雅に環境も整った人気別荘地が良い!」ってなると、軽井沢が筆頭にあがります。

しかし、当たり前ですが値段も一番高いです。

民泊も許可されていない別荘地がほとんどなので、別荘民泊をやる場所には最適ではありません。

基準は人それぞれで良いのですが、例えば僕の基準は下記です。

①自宅から車で2時間半圏内

②民泊が可能な別荘地

③価格は1,000万円以内

④自然が豊か

⑤観光地へのアクセスが良い

僕が別荘を持っている場所は下記です。

・那須

高級な別荘地、閑静な避暑地として有名な那須町。
しかし、那須でも数百万円で別荘が買えます。
<良い所>
オシャレな店や観光地が豊富
<悪い所>
冬は寒くて雪が降ると現地にたどり着けないことも

・伊豆の国市

伊豆、熱海、三島に挟まれたマイナーな別荘地。
だからこそ500万円以下でも別荘が見つかります。
<良い所>
富士山が見えるし様々な観光地へのアクセスが良い
<悪い所>
山奥なので土砂災害などあると通行止めになる場所がある

・山梨県都留市

中央道都留ICができて都心からのアクセスも抜群。
別荘地では無いが程よい田舎で観光地アクセス良い。
<良い所>
東京から80分で河口湖まで20分と抜群のアクセス
<悪い所>
普通の田舎町でこれと言った目玉は無い

・蓼科

標高が1600mと高く避暑地として、スキー場の宿として最適。
民泊は許可している別荘地が無く、純粋な別荘としての利用になる。
<良い所>
とにかく美しい景色、自然豊かで静かな別荘地。
那須の様に観光地化しておらず静かに過ごすのに最適。
<悪い所>
買い物は車で40分ほどの茅野市まで行かないと無い。コンビニはあり。

・石垣島

世界的な観光地として有名。現在はコロナで大打撃を受けていて観光客が激減している。
<良い所>
文句が付けようのない南国の美しい島
<悪い所>
コロナになった際に行きにくい

蓼科以外は民泊が可能で、民泊の運営もしています。

蓼科はたまたま知っている不動産屋さんからの話で安く購入できた別荘なので、自分で使うか、将来的に売却するかを考え中。

使って見ると居心地が非常に良いので、自分の別荘にしてしまおうかとも思っています。

自宅から若干遠いのがネックなのですが、蓼科の美しさ、静かでゆったりした自然の中は大変気に入りました。

あなたなりの別荘の基準を持ちましょう。

例えばサーフィンをしたいなら千葉は人気の場所ですし、湖が好きならば河口湖や山中湖も素敵です。

【中古別荘の見つけ方】

まずは別荘地をある程度決めたら、物件の選定です。

これは、僕もweb検索で見つけています。

「別荘地名 中古別荘」で検索するとサイトが沢山出てきます。

ちなみに、僕が良く見るサイトは下記。

・別荘リゾートネット
https://bessoresort.net/type1.htm

・日本マウント
https://resort-estate.com/

・いなかも家探し(日本マウント系)
https://resort-bukken.com/

他、地域名でピンポイントで探す場合は、地元の不動産屋さんのHPを見たり、SUUMOやアットホームなどのサイトも見ます。

市町村を絞っている場合は、空き家バンクも見ます。

とにかく気になる物件があれば問い合わせをします。

そうすると地元の不動産屋さんと繋がりますので、条件を伝えて、その他の情報も提供してもらいます。

不動産屋さんも、漠然と探している人より、条件ある程度明確な方が紹介もしやすいのです。

僕が伝える時は下記の様に伝えます。

・予算800万円以内
・全額現金購入
・延床80㎡以上
・リビングの空間が広い
・修繕必要な物件でもOK

予算ははっきり伝えた方が良いです。

また、全額現金購入ってのは実は不動産屋さんによっては大変重要な情報です。

購入段階になっても融資が通らないと契約が流れます。

契約が流れてしまうことを不動産屋もオーナーも嫌います。

だから、現金で買えますよってアピールは必要です。

特にコロナになってからは中古の別荘がかなり売れています。

良い物件は速攻で売れますので、条件明確でないと紹介もしてくれません。

【修繕必要な物件をあえて狙う】

僕は、「この物件はリフォーム済みで修繕も必要ありません!直ぐに使っていただけます」って物件はスルーします。

なぜなら、高いからです。

今まで購入した物件で修繕があまり必要のない物件も購入しましたが、高かったので、リフォームにもお金をあまり掛けませんでした。

結果、どうなったか?

安く買って修繕し、リフォームにお金を掛けた物件の方が、民泊として運用する時に人気物件になります。

元が古くてもリフォームすれば見違えるように綺麗になります。

その方が結果、お客様への訴求効果が高いのです。

また、修繕が必要な物件は、数年間放置されたような物件も多いです。

オーナーも処分したい、手放したい、相続されたけどいらないって場合が多いです。

そういった物件の方が価格交渉もしやすいですし、安く購入できる可能性が高いです。

リフォームによりビフォーアフターは下記でも記載しています。

【ボロ物件の見極め方!ハズレ物件に手を出すな!】

とはいっても、修繕が必要な物件は、下手するとハズレ物件、とんでもない物件を取得してしまうと大変なことになります。

では、どういう物件がお買い得物件で、どういう物件がハズレなのか?

まずは、僕は基礎がしっかりしているかを見ます。

部屋に入ったら、床の状態を確認します。

床がカビていたり、沈んでいたり、ふかふかする場合は危険です。

床の土台が腐っている可能性あります。

一番怖いのは、白アリの被害です。

シロアリにやられていて家がボロボロになってしまっていると、もうどうしようもありません。

まず部屋に入ったら、高向は無いか?床はしっかりとしているのか?

部屋に入ったら、僕は両足をしっかりと床に付けて、体を上下に揺らして、床の強度を確かめます。

それをやって、床がかなり軋むので床下を確認したら、根太まで腐ってボロボロって物件もありました。

また、床下からの湿気が上がりやすいと直ぐに床が腐ります。

こういった物件は非常に危険です。

天井の雨漏りも要確認です。

天井を見て、水が漏れてきたシミが無いかどうか確認します。

これ、部屋の天井だけを見ると大丈夫なんですが、押し入れなどの天井も確認して見て下さい。

見えない所から水が漏れていると大変なことになります。

そもそも基礎がしっかりしているかも確認必要です。

僕が買う物件はボロ物件でも基礎がしっかりしている物件を選びます。

やはり家は土台です。

基礎とは、建物が経っている下にあるコンクリートの土台の部分です。

安く仕上げている物件は基礎のコンクリートが薄かったり質が悪くて爆裂していたりします。

時には床下にも入り込んで状態を確認します。

また床下を確認すればシロアリ被害も分かります。

柱に縦に白い筋が入っていたり、柱の根元が腐っているような物件はシロアリの被害があった可能性高いです。

シロアリは厄介です。

弱った木は大好物なので、どんどんシロアリ被害が広がる可能性あります。

【建物立地にも気を付ける!】

どういう場所にその家が建っているかも気にしたいものです。

水害や土砂く崩れの危険は高くないか?

ハザードマップで今は確認できます。

しかし、山の中の物件を買う際は、土砂災害警戒地域ではなくても、準警戒地域などに入っている物件は多いです。

これを全てダメだと言ったら買える物件は無くなります。

最低でもレッドゾーンに入っていなか?その確認は必要です。

また、一度検討したものの、僕も買わなかった物件があります。

それは、水が溜まりやすい土地にある物件でした。

雨が上がった次の日に行くと、地面がどろどろで土の庭にも大きな水たまりができています。

そこは周りから1段下がり、周辺の水が流れ込みやすくなっていました。

床も腐って崩れている物件でしたが、常に湿気が高くて建物が長持ちしない環境にありました。

その後、不動産屋が綺麗にリフォームして高値で売れたのでびっくりしましたが、どれだけ綺麗にしていても、湿気が溜まる場所は建物には良くありません。

常に部屋の中も湿気がある状態でカビが出たり、床から湿気が上がってきたりと良い環境ではないのでNG物件なのです。

工事中のログハウス那須ハイグランド

とにかく湿気が一番の敵です。

部屋に入った時にかび臭いとか、床が腐っているとか、湿気が溜まっている場所が無いか確認が必要です。

【自分では見分けられない!って場合はインスペクションを利用】

とはいっても、自分ではなかなか見分けられませんよね?
そんな時はプロの目で物件の診断をしてもらいましょう。

費用は7万円~10万円程度掛かりますが、物件価格考えたら安いものです。

修繕ポイントや見えない部分の瑕疵も見つけてくれます。

温度センサーを使って屋根の見えない雨漏りを教えてくれたこともありました。

シロアリ被害なども床下に潜れる物件であれば見つけられますし、屋根裏まで見てくれます。

僕も最初に大掛かりな修繕が必要な物件を買う時はインスペクションを入れてプロに見てもらいました。

それで修繕の価格も出てきたので、その情報を元に価格交渉し、百万円単位で値引きもしてもらったので、インスペクションで払った10万円は意味がありました。

買ってから公開するよりも、インスペクション入れて確かめてから購入するのがおすすめです。

ただ、インスペクション入れて買えなかったら払った費用無駄になりますよね?

だから、買い付けを入れて、その買付が受け入れられてからインスペクション入れて下さい。

購入時の条件にして売主にも了解が必要です。

売買前に物件調査をするので、勝手にできません。

僕がインスペクションの会社に見てもらった時は、修繕がかなり必要な物件でしたが、「この物件は元々基礎もしっかりしているし、かなりお金を掛けて建てられたしっかりした物件なので良いですね」というコメントも貰いました。

床を全部張り替えるぐらいの修繕が必要でしたが、インスペクション入れたおかげで購入に踏み切れました。

大規模なリフォームをしたログハウスせせらぎは一番人気の宿!

【価格交渉はどこまで可能か?】

特に中古で築が20年や30年以上経っている物件で、しかも修繕が必要な物件は、価格交渉はできます。

ただ、修繕も特に必要なく、最近まで使っていましたっていう綺麗な物件は価格交渉は難しいでしょう。

どれぐらい価格交渉できるかは物件次第ですが、僕は数百万円単位で値引きしたり、売り出し価格の半額以下で買った物件も複数あります。

もちろん、単に値下げを要求してもダメです。

修繕が必要な個所の修繕に必要な金額や、他の物件との比較、このままの状態ではなかなか買い手が付かないような物件出ないと大幅な価格交渉はできません。

その為に必要なのは、その別荘地や地域での物件相場をちゃんと知っていることです。

そのために、日々サイトを見て物件情報をたくさん見ておくことをお勧めします。

そこで、物件の価格の相場がだいたい分かってきます。

お買い得な物件が出た時にも、それがお買い得なのかそうでもないのかの判断が直ぐに付かないと、躊躇するとお買い得物件は直ぐに売れます。

僕は、物件を紹介してもらい、内見をした時に、その場で買い付けを入れます。

「戻ってから検討しますねー」なんて言っていたら、買えません。

その場で「買付入れます!ただ、修繕必要な個所もあるので、これぐらいの価格で買付入れたいのですが、売主さんに交渉できそうですか?」と売主さんと直接コミュニケーションを取っている不動産屋さんに売主側の情報を聞きます。

「それぐらいなら交渉できると思います!」って担当の方が言えば、可能性ありです。

不動産屋さんも勝負です。

自分たちが売らなければ、他の会社が売ってしまいます。

そうすると手数料は自分たちの手に入りません。

この人は確実に買ってくれるぞ!って思ったら本気で売主さんにも交渉してくれます。

たまに、「安くなったら買うんですけど、まずは価格交渉してくれませんか?」なんて言う人いますが、それでは売主も価格交渉に応じません。

価格交渉したいなら、まずは買付入れてからです。

例えば、650万円の物件に500万円で買い付けを入れるのです。

この金額だったら絶対に買います!って意思表示が買付です。

「でも、買付入れたら絶対に買わなきゃいけないの?」って思うでしょう。

買付はあくまでも買いますという意志表示です。

契約を結ぶまでは何の拘束もありません。

ただ、信頼問題になりますから、買付を入れるけど買わないってことをすれば、まずは不動産屋から嫌われて二度と物件の紹介はしてくれません。

僕も買付を入れてからインスペクション入れたり色々調べたりして、万が一何か問題があれば買うのを止める選択肢を持ちますが、基本、今まで買付を入れた買わなかったことはありません。

だから、買付を入れても何か本当に問題があれば買うのを止めてもOKですが、本気で買う気が無い場合は買付を入れない方が良いです。

【融資は使えるの?】

残念ながら、ここで紹介しているような別荘物件は融資はほぼ使えないと思って下さい。

築年数が浅く、物件価値も高い物件で、あなたの与信が良い場合は、セカンドハウスローンで融資を受けられる可能性はあると思います。

まずは自分が住む物件として購入してから、民泊をするという流れです。

それ以外は、基本現金で買うと思って下さい。

500万円貯めれば、選択肢は増えます!

500万円なんて貯められない!って方は、別荘購入&民泊運営は諦めて下さい。

っていうと、元も子もないですよね?

一つ、裏技あります。

日本金融政策公庫の創業融資を使うのです。

民泊業で操業するという計画を出し、金融政策公庫から融資を受けるのです。

住宅ローンなどと比較すると金利は高いですが、お金を借りられるのは良いことです。

しかし、無条件で物件購入で貸してくれる金額は500万円まで。

それ以上だと、様々な条件が必要ですので、お近くの政策金融公庫に行って相談して見て下さい。

【本当に利益を出しながら別荘持てるの?】

欲張らなければ利益が出ます。

欲張ってケチって部屋の設備を粗末にしたり、安っぽい部屋にするとお客様は見向きもしません。

また、儲けを出そうと思って価格を高く設定してもお客様は来ません。

清掃をケチってもトラブルになるだけですし、ここもケチってはいけません。

人に貸すわけですから、そこはきっちりやりましょう。

ゴールデンウィークや夏休み、冬休みが稼ぎ時です。

もし、自分で沢山使いたい場合は、稼ぎ時だけ予約を受け付けても良いでしょう。

ひと夏だけで維持費の20万円稼ぐなんて言うのは普通にできます。

通年で貸し出しをすれば良いお小遣いになるぐらい稼げることもあります。

しかし、全ての別荘民泊が人気になるとは限りません。

やるべきことをしっかりやればお客様が付きますが、そうで無ければなんとか維持費を稼ぐぐらいになるかもしれません。

ただ、特に別荘民泊で稼ぐ必要はない、維持費ぐらい稼げれば十分って考えであれば、それぐらいの収益は特に難しくないでしょう。

【管理を任せれば楽になる?】

楽になります。

大きく稼ぐ必要なければ任せた方が楽です。

しかし、任せっぱなしだとダメです。

管理会社も何もしません。

久々に行ってみたら、部屋がひどい状態だったなんてこともあります。

お客様のレビューも最悪で予約が入らなくなったなんてこともあります。

そうならないために、管理会社をしっかりマネジメントする必要があります。

管理会社は多数の管理物件を持っており、全ての物件をしっかり見ているわけではありません。

こちらから指示しないと動いてくれないことも多々あります。

ほったらかしでは部下は育たないのと同じです。

楽して儲かるなんてことはありません。

【人気の別荘民泊に泊まるのが一番!】

どれぐらいの別荘なら民泊として人気になるの?

それは、もう、実際に人気物件にいくつか泊まってみることをお勧めします。

すべてのサービスが受けられる訳ですから、自分で別荘を持って民泊をする時にも大いに参考になります。

内装はどうなっているのか?

設備、備品、家電製品、どんなものを置けばいいのか?

泊まれば全て分かります。

実際に僕の物件は民泊をやりたい方や、実際にやっている方が泊まりに来ることも多いです。

皆さん、勉強のために泊まっているのです。

僕も、旅行に行く時に民泊に泊まることもあります。

泊まって初めて分かることや、ゲストの立場に立つと、こんなサービスは嬉しいなぁとか、これはちょっと不便だなってのが分かります。

僕の別荘民泊のリンクは下にスクロールするとありますので、是非一度見て見て下さい!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】

※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり!(全て違う機種)

【~那須町~】

日本の避暑地、那須御用邸もある清楚な別荘地

☆アトリエ別館(那須町)
定員10名ボルダリングができる!那須ハイランドパーク車2分
https://airbnb.com/h/atelier-annex

☆clubhouseアトリエ(那須町)
音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。
https://www.airbnb.com/h/clubhouse-atelier

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
定員10名那須で一番人気の民泊で予約率100%!
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
スキー場や那須どうぶつ王国まで車で10分!
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

☆コテージ杜風テラス(那須町)
300坪の森を独り占め!屋根付きBBQやハンモック、ジップラインもあり
https://airbnb.com/h/morikaze-terrace

【~伊豆の国市~】

熱海、伊豆、三島観光拠点に最適で富士山も絶景

☆コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)
大きな窓から富士山!バーベキューガーデン完備
https://airbnb.com/h/hidamari

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)
富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!
https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

【~沖縄県石垣島~】

世界で人気のリゾートでお得に泊まる

☆プラスライフ大浜1号室、2号室(石垣島)
長期滞在も快適なメゾネット1LDK!石垣観光に最適
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【~山梨県都留市~】

東京から90分の観光地への中継地の田舎町

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
河口湖、山中湖、富士急ハイランドなど観光地へ最適!
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☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
地域No.1人気!屋根付きデッキで雨でもBBQ可能
https://airbnb.com/h/loghouse-seseragi

300坪の杜を独り占め!定員11名コテージ杜風テラスのリフォームの極意

300坪の杜でバーべーキューはいかがですか?

2021年3月OPEN予定のコテージ杜風テラス。

改装前の様子を動画でリポートしています!

既に7件の別荘民泊を運営しているオーナーが、8軒目の別荘民泊をOPENするにあたって、人気の別荘民泊にするためのリフォームのポイントを解説します!

<立地>

人気の避暑地である那須の別荘地。

那須には他に2軒ログハウス別荘民泊を運営しています。

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

この2軒も那須では人気の別荘民泊です。

立地は、別荘地なので便利な場所ではありません。

那須インターから25分ほど掛かる山の中です。

一番近いコンビニも車で10分以上掛かります。

だから、ゆったりできます。

今回のコテージ杜風テラスは、那須の別荘地でも標高の高い1000m程度の所にあり、冬は雪で埋もれますが、夏は避暑地として最高です。

今までの2軒のログハウスと比較しても、さらに山道を登った場所にあるため、アクセスは良くありません。と、言ってもログハウス那須ハイグランドからは車で5分ほど。

どうせ田舎の山の中に行くのですから、より涼しくて静かな場所が5分余分に走ればあるのであれば、それぐらいの距離は関係ない!

なんせ、300坪の杜を独り占めできるのですから!

<改装のポイント>

今回の改装のポイントは下記。

・宿泊人数が11名確保

→寝室が2部屋あり、一部屋は10畳の和室を改装して押し入れを潰して12畳のフローリングに改装。
これによりベッド数が4~5台入れば良かった所から7台ベッドが置けるように。
もう一つは和室のままで布団で4名寝れるので最大11名宿泊可能です。

・遊びの要素をプラス!

→ビリヤード台をダイニングテーブルに
→最新薪ストーブを入れて寒い季節も楽しめる
→ベランダに屋根を付けて雨でもバーベキューが可能
非日常を味わう場所ですので、コテージの中だけでも十分に楽しめる要素を詰め込んでいます。

・300坪の杜で遊びつくす!

→なんと森の中にバーベキューができるデッキがある!
→木々にハンモックをかけて森林浴もできる
→スラックラインでバランス感覚を磨く?
とにかく森の中で遊べるのは大変な贅沢です。
今回のコテージ杜風テラスは、300坪の杜がウリです!

もちろん、那須は観光地としても人気です。

那須ハイランドパークは車で10分ほど。
那須岳や温泉や、テーマパークなども沢山あります。

那須グルメもおススメ。

緊急事態宣言でどこにも行けない!って方も多いと思います。

1棟貸しの別荘民泊なら家族で車移動で行けば安全です。
人混みに行かない、マスクを着用するなど感染対策をしていればウイルスを拡げることにもなりません。

ゲストの皆さんも「別荘の中だけで十分に楽しめました!別荘の周りの自然の中を散歩して気持ち良かったです!」とメッセージを頂きます。

コテージ杜風テラスは2021年3月OPEN予定です。

予約開始はこちらのブログでお知らせしますので、ブログフォローをお願いします。

【Airbnbからのご予約は下記まで!】

☆New open!コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)
https://airbnb.com/h/hidamari

☆New open!石垣島大浜
https://abnb.me/PAE4goxRcab

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)
https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
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☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
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