カテゴリー別アーカイブ: 別荘民泊の始め方

蓼科ペンション購入で、やっちまった!

いつもやっちまった!と思うんですが・・・。
蓼科で購入したペンション。


これから本格的に修繕に入ります。
しかし、10部屋のペンションなので設備なども結構大きいんです。
15年前に廃業して使っていない設備もあり、どこまで使えるかは分かりません。

今日はいくつかの業者さんに来ていただき打ち合わせしました。

・消防設備
非常灯は古くてバッテリーの替えも無く、全て刷新。
火災報知器はいつも使っている無線のを使えるので安く済むと思いましたが、広過ぎて15個も付けるので大変!

・水道はまずは水栓系壊れているものを新しいものに取り換え。
その後通水テストして不具合を確認

・ボイラー関係
通水テストしてからボイラー点検。
これが一番大変。
暖房も全て灯油ですが、機器類が全て使えるかは不明。
全館暖房はもう部品も無いらしいので廃止し、個別の暖房に。

・外壁
老朽化して雨漏り跡もあり、シーリングはやり直し。
ウッドデッキも一部崩壊しているので補修か作り直し必要。

いつも、「あー、やっちまった!大変な物件買っちまったー!」って思うんです。
僕は物件買う時はリスク込みで買います。
今回のペンションもかなりお買い得で、さらに値引きをしてもらい購入。

どれぐらいリスクを見るかと言うと、僕の計算では改装費500万円で見積もっていたとします。
最悪、想定より予算オーバーして1,000万円掛かってしまったとしても、採算が合う程度です。

だから、今回は予算500万円オーバーまでが最悪の最悪行ってもOK。
そう考えると、そんなに恐怖じゃありません。
それぐらいリスクヘッジをしています。

だから、買う時はあまり細かい計画立てずに、えいやっ!って買います。
買ってから、どうやって運用したら一番事業として上手く行くか?採算取れるか?
後から考えます。

だって、最初に考えたら色々心配事膨らんで買えませんから。
だから、リスク取れる価格で買った上で、どうすれば成功できるかを考えます。

「配られたカードで勝負するっきゃないのさ、それがどうゆう意味であれ」byスヌーピー

この考え方が好きで、結局配られたカードを眺めて、そのカードでどうやって勝負を挑めば勝てるか?
これを考えるのが好きなんです。

だから、都留市の畑のど真ん中にある元機織り工場のボロ屋も同じ。
工場の空間を活かして、古さを逆手に取り「昭和レトロモダン」をコンセプトにし、畑もヤギを飼って活用する。

制約が大きいほどアイデアは絞り出されます。

だから、今回のペンションも、この別荘地では唯一の大型一棟貸し別荘として、コロナ後の団体需要を見越して仕上げます。

今、ペンション廃業が相次ぎ、物件も沢山売りに出されています。
そういったペンションを再生させ有効活用できれば、また別荘地も蘇るのです。
再生屋として、別荘の次はペンション再生がんばります。

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

ガソリン価格高騰だからこそ夏は狙い目!

オーナーの悩みを素直に告白します。

ガス、電気、灯油代が高騰すると、民泊運営も大変です。

clubhouseアトリエ

毎月の光熱費の請求は一軒あたり3万円を超えることもあります。

全ての宿合わせると数十万円にもなる光熱費。

バカにならないんです。

しかし、夏場は比較的光熱費は押さえられます。

光熱費が高いのはやっぱり冬場。

と、言うことは、このままガソリン価格が上がり、光熱費が高いままだと、次の冬はどうしても値上げが必要です。ごめんなさい!

だから、値上げする前の夏は是非楽しんで下さい。

で、これもお願いです。

皆さん、自宅だと節電しますよね?

しかし、貸別荘だと節電なんて頭にありません。

そりゃそうです。

電気を沢山使おうが使わまいが、宿泊費が上がる訳ではないですから。

沢山使った方がお得ってなりますよね?

しかし、電気って使い過ぎると1日だけでも1,000円以上簡単に使います。

これ、結果的に宿泊費に加えられますから、皆さんが電気を使えば使うほど宿泊費が上がります。

直接的に価格には反映されてなくても、巡り巡って価格に転嫁されるのです。

僕はそれがわかってますので、ホテルなどに泊まった時も外出時は電気やエアコンを消します。

たった1人の行動が今すぐ何に反映されるか分かりませんが、皆んながその意識を持てば、余計なエネルギーも使いませんし、宿泊費も低くなるはずです。

正直、別荘民泊の1ヶ月の光熱費は、広さが同じぐらいの僕の自宅の光熱費より高いのです。

毎日使っている自宅と、お客様がいる時しか使わない別荘民泊なのに、別荘民泊の方が高いのです。

節電するか全くしないかでこれほども違うのかと驚きます。

夏場は一番電気を使うのはエアコンです。

僕の別荘民泊は田舎の山の中にあるので、窓を開けて風を通すと結構涼しかったりします。

折角自然の中に来たんですから、自然の風を感じたいものです。

そうやって、できるだけエコに過ごして頂けると価格も上げずに済むのです。

clubhouseアトリエ

リーズナブルな価格を維持したい

僕の宿は一グループに丸々一棟貸切なのに、かなりリーズナブルな価格で提供しています。

だから、若い方でも贅沢に泊まりやすいのです。

でも、周りからはもっと価格を上げろと言われます。

予約数が減ったとしても、その方が利益は出るからです。

でも、僕は、価格を抑えた上で、沢山の方に泊まっていただき、売り上げも確保した方が、お客様も嬉しいし、僕も嬉しいのです。

しかも、沢山宿泊があれば、毎回清掃も必要になるので、清掃スタッフの給料も増えます。

価格を上げてしまうと、オーナーは儲けますが、お客様は高いお金を出して、予約が少なくなるので、清掃も少なくなり仕事が減って給料も減ります。

これではオーナーだけが一人勝ち。

商売は昔から三方よしの考え方が重要です。

自分だけが儲ける商売は周りから支持されません。

お客様もよろこび、関係するスタッフも喜び、オーナーも喜ぶ。

三方よしで初めて商売は本当に繁盛するのです。

コテージそらまど

安いは良いことばかりでは無い?

僕が価格をつける時に気をつけるのは安いではなく、リーズナブルです。

安いは他の宿の平均価格と比較して、相対的に安い状態を言います。

リーズナブルは、提供しているサービスの内容と比較して、お得感がある状態です。

単に安いと利益を出す為には経費を抑えるしかありません。

それをやると、物件はどんどんダメになります。

清掃だっていい加減にやった方が利益が出ます。

最近、遊覧船の痛ましい事故がニュースになっていますが、ずさんな安全管理になった原因は経費削減です。

安さを求めると、サービスや安全性の低下に繋がります。

だからこそ、安いだけではダメなんです。

弊社の別荘民泊がリーズナブルなのは、まず別荘仕入れノウハウがあるからです。

放置別荘をリフォームして別荘民泊にしてますから、初期投資が抑えられ、価格も低目に抑えられてます。

そう言った企業努力でリーズナブルになるのは良いのですが、必要経費までケチると良いことはありません。

そんな、さまざまな努力がありますが、ガソリン価格高騰はどうすることもできません。

だからこそ、夏から宿泊価格が上がる前に、今から夏のご予約をおすすめします!

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方⑤~なぜ、田舎、一棟貸し、自然、東京2時間が重要なのか?マイクロツーリズムとは?

マイクロツーリズムが言われ始めたのは、コロナになってからです。

星野リゾートの星野さんもマイクロツーリズムを推奨する発言を様々なメディアでされていました。

https://www.hoshinoresorts.com/sp/microtourism/

しかし、田舎、1棟貸し、自然、東京2時間のマイクロツーリズムのキーワードは、コロナ以前から注目をしていました。

なぜか?

clubhouseアトリエ(那須)

田舎の持つ魅力、可能性とは?

僕自身、民泊を始める時に、最初から田舎に目を付けていました。

狙いは何か?

田舎は、今後人口が増えることはありません。

いくら田舎に移住を誘致しても、ごく一部の自治体で成果を出すかもしれませんが、多くの田舎は人口減、過疎化の波は止められません。

なぜなら、日本の人口そのものが減っていくのに、そもそも人口の減少傾向が止まらない田舎が増えるわけありません。

そこで、出て来るのは空き家問題です。

しかし、面白いことに世の中は受容と供給のバランスとアンバランスで成り立っています。

例えば、不動産価格が上がり続けるのは都市部のごく一部だけです。

それは都市部一極集中の中、供給より需要が多い為に価格が上がるということが起こります。

田舎は?

人口減で空き家になる数は多いけれど、その空き家を求めている人は少なく、供給過多で受容は無い為、価格は下がり続けます。

その一方、観光に目を向けると、老朽化した旅館やホテルは潰れます。

そもそも田舎の観光地も昔ほど盛り上がっていないですから、大手もわざわざ大きな投資をしてまで旅館やホテルを建てようと思いません。

そんな中、旅行者は大きく減るわけではないですから、旅行者の宿受容に対して、供給は少ないのです。

特に、コロナ前のインバウンド需要に置いて、インバウンドは政府としても増やす政策を取っていおり、外国人観光客も増えていたのですが、そこに対して、十分な宿の供給が無かったのです。

そこで、民泊を増やそうとなったのです。

ここで、受容と供給のアンバランスが生じます。

空き家は安くなっていて供給が方で受容は少ないけど、宿は共有は少なく需要は多い。

投資や商売は、こういった受容と供給のアンバランス、矛盾を突くことで上手くいきます。

だから、僕は、安くで売り出されている良質な別荘を購入し、それを宿として提供することを思い立ちました。

仕入れは安くて、需要は大きいのです。

そこに、田舎で民泊を始める醍醐味がありました。

民泊は既に東京や京都、大阪など、主要な観光都市で飽和状態でした。

需要も多いけど、供給も過多です。

コロナ前でそんな状態でしたから、僕はそういった都市部での民泊には全く興味を示しませんでした。

そこに、コロナがやってきました。

供給がそもそも過多な場所で需要が全くなくなったのです。

もう、これは悲惨としか言いようがありません。

僕も石垣島の物件も大赤字を出していますが、同じ原理です。

しかし、田舎の宿受容は落ちませんでした。

旅行に行けない人たちが、近場にある田舎の宿を求めたのです。

リビングから富士山が一望!コテージそらまど

1棟貸の魅力とは?

僕自身、コロナ前から自分の別荘が欲しくて初めて都留市にあるログハウスを買ったのが1棟目でした。

田舎でゆっくりしたいと思って買った別荘です。

ホテルでもなく、旅館でもなく、完全プライベートな空間でゆったりできるのが1棟貸の魅力です。

これは、僕だけでなく、他の人も同じじゃないかと思ったのです。

キャンプに行くのはちょっと苦手だけど、田舎でゆっくりしてばーばキューもしたい。

でも、寝るのはテントとか簡易的なベッドではなく、ちゃんとしたところで寝たい。

僕も実は、そう思っていました。

自分の家が落ち着くのは、完全なプライベート空間だからです。

旅館やホテルは、他の宿泊客と接触があったり、宿のスタッフの方の接触もあります。

もちろん、旅に出た時には、そういう交流も楽しみの一つですが、一方、誰にも合わずに、プライベート空間でゆっくりしたいというニーズもあると思いました。

だから、あえてペンションの様な部屋を複数のゲストに貸すのではなく、完全なプライベート空間になる1棟貸に目を付けました。

最初は別荘の1棟貸を9軒行い、10軒目で初めて廃業したペンションを改装して大型の1棟貸別荘にしました。

ペンションのような大きな建物も1つのグループで1棟丸々借りられるというのはなかなかないことですし、嬉しいものです。

バブル期やその後も人気があったペンションと言う形態が廃れていったのも、昔の様に共有スペースで旅で出会った人同士が語り合うなんてのも無くなって来たからでしょう。

自分たちの部屋はベッドがあるだけの小さな部屋です。

結局、その小さなプライベート空間だけが居場所になるので、時代と共に流行らなくなってきたのでしょう。

しかし、これも1棟貸のプライベート空間にすることで時代のニーズにマッチすることが出来ます。

1棟貸は料理は自炊になりますが、キャンプと違って広いキッチンでちゃんとした料理も作れますし、バーベキューだって皆でワイワイ言いながらできます。

お酒だって持ち込み可能ですから自由に楽しく飲めます。

こういう空間を人々は求めていたのです。

でも、そんな中コロナがやってきました。

コロナ禍で他人と接触したくない人、家族だけで旅行したい人、普段生活を共にしているもの同士であれば、家にいるのも、1棟貸の別荘民泊にいるのも同じです。

そういった事情もあり、コロナ禍でも田舎の1棟貸別荘は需要が減らなかったのです。

コロナが終わったら、大人数で飲んで食べてが再開すると思いますが、やはり周りの目は気になるものです。

そんな時に、元ペンションの1棟貸し大型貸別荘のニーズは高まっていくと思います。

コロナ禍で人との交流も無く、イベントも開催できず、集まりもありませんでした。

そんな時に、懇親の場として大型貸別荘は重宝されると思います。

35名定員のclubhouseアトリエ(那須)

自然が求められるのは都市一極集中だからこそ

僕は元々田舎や自然が大好きです。

湘南に住んでいる時は海を愛し、キャンプで山に行き、自然と触れ合うと心も豊かになります。

自然に対する需要は今後減ることは無いでしょう。

その一番の理由は、都市一極集中が進んでいくからです。

僕も、ずっと仕事は都市部でした。

都会で仕事をすることに憧れ、東京にも憧れて上京しました。

一方、都会の生活に慣れると、やはりその対極にある自然も求めたくなります。

田舎にいて、自然な場所に行きたい!とはなりません。

自然は身近にありますから。

今後、人口が減ればさらに都市部への一極集中が加速します。

それと同時に、田舎や自然は需要が増えるのです。

僕の別荘民泊に来るお客様も、ほぼほぼ関東圏や都市部に住んでいる方々です。

都市部に人が増えれば増えるほど、田舎のニーズ、自然のニーズは増えるのです。

この流れはコロナ後も間違いなく続くでしょう。

僕自身も、現在は都会と田舎の二拠点生活を実行しています。

銀座で仕事をした次の日に山梨県で畑を耕しているのです。

これ、自分自身もやっていてとても気持ちが良いです。

人は対極のものに惹かれます。

でも、じゃぁ、田舎に移住したいか?と言われると、中には本当に移住する人もいますが、ほとんどの人は、移住まではしたくないのです。

だから、旅行で、週末だけ田舎で楽しむというライフスタイルが生まれるのです。

ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)

東京から車で2時間~2時間半の田舎が狙い目!

田舎と言っても、首都圏からのアクセスが良くないと需要はありません。

マイクロツーリズムで言われるのは東京から90分圏内です。

しかし、90分だとかなり範囲が限られます。

西に向かうと箱根や熱海。

東に向かうと栃木県宇都宮や日光ぐらいが限界でしょう。

軽井沢でも車だと2時間ぐらい掛かります。

90分だと田舎とは言えず、首都圏郊外の地方都市ぐらいになります。

車で移動することを考えると、やはり2時間~2時間半ぐらいは範囲になるでしょう。

僕が所有している那須、都留市は範囲に入ります。

伊豆の国市は東京からだと2時間半は掛かりますが、神奈川からだと2時間程度で、この辺りが限界と見ています。

距離で言うと150㎞程度でしょうか。

車で向かう場合は、頑張ればノンストップで行ける距離です。

また、渋滞した場合は更に時間が掛かりますが、それでも夜までには帰れる場所です。

今、若い世代は車を持っている人は少なく、田舎への移動はどうするのか?と思うかもしれません。

車は持っていなくても免許証は持っている人はまだまだ多いです。

2021年の新成人の免許保有率は51.3%です。

年々減少傾向にありますが、とは言え、新成人の時点で半分以上の方が免許を持っているので、その後取得する人も含めると運転免許証の保有率は高いです。

旅行に行く際にはレンタカーを借りていく方も多く、複数人数で出かけますから、誰かは免許を持っているということになります。

車を保有するよりも、レンタカーを借りて必要な時だけ使うという方が多いので、車でしか行けない場所であっても、旅行目的であれば大きな問題にはならないでしょう。

ただ、これがインバウンド需要を狙うとなると別です。

ちなみに那須はコロナ以前でもインバウンド需要は低く、外国人客が1割、9割が日本人、もしくは日本在住の外国人でした。

那須はまさに車で無いとアクセスできない所が外国人の観光客にはネックです。

一方、都留の別荘民泊はコロナ以前は4割が外国人客でした。

また、外国人客の場合は電車を乗り継いで来ることも多いです。

都留の別荘民泊は駅から車で5分と言う立地にあり、駅からタクシーで行く方が多かったです。

インバウンドを狙うのであれば、駅からタクシーで行ける範囲が狙い目です。

外国人の場合は、どんなに小さな駅でも多少歩いたとしても意外と平気です。

僕が山梨県の都留市に注目するのは、こういった条件も踏まえて大変良い場所だからです。

観光地も河口湖、山中湖、富士山と豊富で外国人にも人気です。

浅間神社と富士山

都留市は東京から80分という意外と近い田舎というのもお気に入りの理由です。

ちなみに、僕の会社は川崎市麻生区にありますが、府中インターを使って都留市まで行くと車でたった1時間ちょっとです。

これは自宅を出て都留市までの時間です。

普段、銀座でも電車に乗って仕事に向かいますが、銀座のオフィスまでは1時間15分くらい掛かりますから、銀座に行くより近いんです。

こういった、首都圏から近い田舎は非常に魅力的です。

僕は現在は川崎市と山梨県都留市の二拠点生活をしています。

都会と田舎の二拠点生活って大変じゃない?と思うかもしれませんが、車で1時間ちょっとの距離ですから、サラリーマン時代に毎日銀座に通っていたことを思うと、なんてことありません。

電車での移動1時間15分と、車で1時間ちょっとだと、車での移動の方が断然楽です。

だから、山梨県都留市との二拠点生活を始めたのです。

ログハウスkizuki(山梨県都留市)

マイクロツーリズムでお手軽に田舎生活を楽しもう!

このように、田舎と言えども、実は首都圏からもそんなに遠くは無く、気軽に遊びに行けるのです。

田舎に行ってみて下さい。

僕はコロナ禍でも自宅と別荘の往復をしていましたが、田舎に行くと正直言ってコロナの事を忘れられます。

ログハウス那須ハイグランド

森の中を散歩していても、人とすれ違うことは稀ですし、マスクは持っていますが、周りに人がいなければマスクだってする必要性がありません。

気持ちいい空気を思いっきり吸い込んで散歩ができます。

人混みの多い観光地に行かなくても自然の中で十分楽しめますし、リフレッシュできます。

なんなら宿から出なくてもバーベキューをしたり、家の中で大画面で映画を楽しんだりと、いくらでも遊べます。

コロナ禍に別荘民泊に泊まりに来ていただいたご家族からメッセージを頂きました。

「子どもが久々にはしゃぐ姿を見ました。あんなに笑顔になったのは久しぶりです!コロナで迷ったけど、家族で来て良かったです!」

本当にうれしいメッセージでした。

昔は自分の別荘を持つなんて超お金持ちしかできないことだと思っていました。

しかし、今はバブルの遺産である別荘は数百万円で売買されています。

少し頑張れば買える価格になっているのです。

もちろん、いきなり買うのはお勧めしません。

買ってしまうとなかなか売れませんので、買ってから違った!とならないように、まずは別荘民泊に泊まってその土地を楽しんでみて下さい。

一度住んでみないと分からないことは多々ありますし、季節によっても全く違います。

那須や蓼科は雪が良く降りますので冬の利用は要注意です。

一方、僕が愛する都留市は冬でも積雪はそれほどありません。

東京郊外と同じぐらいです。

そういった環境も都留市の良い所です。

現在、僕は自身の所有物件しか管理もしていませんが、都留市との二拠点生活を始めたきっかけで、都留市限定で他のオーナーの別荘民泊のプロデュースと管理も始めることにしました。

都留市で別荘民泊を始めたい方は、是非ご相談ください。

そして、まずは様々な別荘民泊に泊まって見て下さい!

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別荘民泊プロデューサー
羽田 徹(はだとおる)

全11部屋の廃業した蓼科のペンションを購入!大型一棟貸別荘に生まれ変わる

今年に入って2棟目の物件購入。
別荘民泊としては12棟目になる物件は、蓼科にある元ペンション。

蓼科ペンション


でかいっす。
ペンション物件は那須のclubhouseアトリエに続き2軒目。

clubhouseアトリエ

最近はペンション狙ってます。
この蓼科のペンションは15年前に営業終了して息子さんが管理や清掃をされていました。
15年も何も営業してないので、中も大変かと思いきや、息子さんの管理が素晴らしく、とても良い状態に保っていました。


廃業から15年経ってたので、リーズナブルだったのですが管理状態が素晴らしく、大変お得な物件でした。
これは、しっかり再生させなくては!
大型一棟貸別荘として生まれ変わります。

ホールも広い!

実は、ペンションは廃業が相次いでいます。
後継者が継がなかったり、いなかったり。
バブル後も人気があったペンション形態も今はなかなか難しくなっています。
廃業したペンションを一棟貸別荘として再生させることで、時代に合った新たなニーズに応えられます。

しかし、物件が大型なだけに、管理は大変です。
その大きな壁を乗り越えて、大型一棟貸別荘の型を作っていきます。
近くにはスキー場がありますが、スキー場も客が減少し、別荘地も廃れていきます。
この形態が成功したら、多くの廃業ペンションを救うことができます。
最近は廃業した旅館の再生の相談も受けました。
別荘民泊業も新たな展開に入ってきました。

大型物件のリスク

やはり設備が一番のリスクです。

古い物件は水道管から水漏れが無いか?

ボイラーや暖房設備は使えるか?

もし、設備を入れ替えるとなると、かなりの金額になります。

clubhouseアトリエ も元ペンションで大型物件でしたが、営業は2年前まで行っており、設備もそのまま使えるものが多くありました。

改装費として500万円ほど掛かりましたが、イメージは一新できたので、安く仕上がった方だと思います。

今回の蓼科ペンションは、15年前に営業停止しており、設備はどれだけ使えるか分かりません。

これが最大のリスクですが、その分物件は安くして頂きました。

また、何よりも購入の決定打になったのが、ペンションの管理状態の良さです。

普通15年も営業していないとなると、かなり荒れていて当然です。

しかし、定期的な清掃や空気の入れ替えなどを行い、動物に荒らされることもなく、15年も営業していないとは思えない良い状態でした。

本格的な厨房

建物自体の造りも良く、デザイン性もあり、ぱっと見は明日からでも営業再開できそうな勢いです。

この状態ならば、内装自体は大きくいじらなくても良く、設備にお金が掛かっても大丈夫だろうと判断しました。

オペレーションは回せるか?

1番のネックはオペレーションです。

大型の一棟貸別荘として運営するつもりですが、どのようにしてオペレーションを回すか?

ペンション経営時はオーナーが住み込みで営業をしていました。

料理ももちろん提供してサービスもします。

僕は素泊まりの団体向け一棟貸別荘にします。

料理もできるようにキッチンも解放します。

清掃はスタッフが行いますが、オーナールームに住み込みにするか、ご近所から来て頂きます。

一棟貸別荘で料理も提供しないので、一棟丸々プライベート空間として使えるメリットがあります。

寝室は個室ですから、団体で泊まったとしてもプライベートは守られます。

クラブ、サークル、会社の慰安旅行、合宿などで使えます。

コロナ後を狙った思惑は外れたけれど

clubhouseアトリエ もコロナ後に団体需要が増えることを狙って昨年6月にオープンしました。

しかし、第5波、6波が来て思惑は外れました。

蓼科のペンションも、さすがにもう終わるだろうとコロナ終息後を狙って購入しました。

世界的にはコロナ後を見据えた観光業、旅館業の投資は活発化しています。

何事も先手先手で動かなくてはいけません。

今、僕の別荘民泊は12軒になりました。

コロナ前は5軒でしたから、コロナが始まってから7軒増えてることになります。

正直言うと、僕はコロナがもっと早く終わると思っていました。

2020年始まってコロナ禍の4月にオープンした宿は1ヶ月も予約が入らずに、めちゃくちゃ焦りました。

しかし10月にオープンした宿はコロナが下火になったこともあり、過去最高の滑り出し。

その勢いでその年の年末に2軒、年明けにも一軒購入してオープンを加速させたのです。

しかし、僕の思惑は外れて全然コロナが終わらない!

そんな中でしたが、別荘民泊自体は予約が順調に推移してくれました。

田舎の山の中にあること

一棟貸別荘で他のお客様との接触が無いこと

コロナ禍で旅行に行けない人に対して近場旅、マイクロツーリズムが奨励されたこと

様々な要素が絡んで、ブログでも発信していたお陰でコロナ前の水準に戻りました。

ただ、緊急事態宣言やまんえん防止措置が出ると一気にキャンセルが増えます。

ニュースが出るたびに憂鬱な気分になりました。

コロナ禍の積極投資で石垣島の失敗はありましたが、なんとか順調に事業も成長しました。

次に僕がオープンさせるのは、都留市にある畑のど真ん中にある民家を再生させ、畑ではヤギを飼う、ヤギ農園民泊。

その次が蓼科の元ペンションを再生させて、大型一棟貸別荘にします。

別荘再生、ペンションや旅館再生は是非ご相談下さい!

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※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり!(全て違う機種)

【~那須町~】
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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

耕作放棄地を耕す前と後。素人農家48歳!ヤギ農園民泊への道

山梨県都留市にヤギ農園民泊を2022年6月中目処にオープンします。

畑のど真ん中の民家を購入して、その周りの畑も2,000平米借りたのです。

畑を借りるのも楽じゃありません。

やはり、どこの誰だか分からない人に、使っていない畑と言えども貸すのは躊躇します。

地元の有力者の方に繋いで頂いて貸していただこうとしても、「絶対に貸せねえ!いくら言っても無駄だ!」と一蹴されることもありました。

しかし、快く貸して下さる方を見つけて、運良く民泊の周辺の畑を借りることができました。

それにしても広い・・・。

今まで家庭菜園は経験ありますが、なんせ規模が違いすぎます。

もう何年も耕作放棄地になっているので、畑は荒れています。

まずは、この荒れた畑を整備する所からですが、なんせ、初めての農業なので何をどうやって良いかさっぱり分かりません。

まずは、枯れ草をかき集める!

畑を耕すにも枯れ草が覆い尽くしていて、まずはこれをどかさないと何も始まりません。

しかも、背の高い茎も太い雑草の枯れたものが行く手を阻みます。

まずは、草刈機でこれを刈り取ります。

セイタカアワダチソウ、オオアレチノギクが背の高い雑草です。

とにかく、この動画に映っている土地だけで1,000平米です。

全然片付きません。

まずは、立っている背の高い雑草を倒していくだけで精一杯。

この動画を撮影した後、耕運機を買います。

ここでもどんな耕運機を買えば良いのかさっぱり分かりません。

ネットで検索すると、「乗用のトラクターじゃないと効率悪い」なんてのも載っています。

しかし、それは完全にプロ用でしょ?

だって、乗用のトラクターは100万円以上します。

さすがに、それは買えません。

家庭用の耕運機もありますが、それは流石に役不足。

初めての耕運機!

調べた結果、6馬力以上の後方ロータリーの耕運機が、価格と効率のバランスが良いと判断しました。

メルカリで5万円で買ったのが、クボタの陽菜ちゃん。

かっちょいいでしょ?

やはり、こう言う機械ものは大好きなんです。

さて、この荒れた畑を耕すことができるのか?

まず、凍った畑を耕してはいけません!

耕運機を早く使いたいあまり、まだ雪が残る畑を耕してしまいましたが、これは大失敗!

この後、雪が無くなってからもう一度耕運機を使って耕しましたが、枯れ草がロータリーに絡まってしまい大変でした。

やはり、土地を覆っている枯れ草はある程度除去してから耕運機を入れないとダメなようです。

横着するのをやめました。

とにかく慌てても仕方が無い。

ゆっくり、徐々に耕して行こうと、急ぐのをやめました。

で、改めて耕運機で耕しました。

今度はある程度上手く行きました。

枯れ草は完全には除去できませんが、ある程度どけてから耕運機かけるだけでも全然違います。

耕したらロータリーに絡まった枯れ草は取る必要がありますが、なんとか道筋は見えました。

実は、この後、ハンマーナイフモアと言う、雑草を粉砕してくれる農機具の存在を知ったのです。

まさに!僕に必要なのは、ドンズバこれだ!ってなったのですが、安いものでも20万円以上。

素人農家には贅沢品です。

しかし、ヤギ農園民泊が軌道に乗り、畑をさらに広げていく段階になれば買いたいと思います!

農業用ポンプを買う

ここを耕して、牧草を育てます。

その為には、水を撒く必要ありますが、この広さですから、水道から水を撒いていたんじゃどうしようもありません。

近くには水路がありますから、その水路から水をとればいいんです。

そこで、農業用の水汲みポンプを買おうとして、またまた何買えばいいの?って壁にぶち当たります。

数千円の電気で動くポンプから、プロ用の5万円ぐらいのポンプまで候補に上がりました。

最終的に買ったのは2万円のエンジンポンプ。

1万円の電気ポンプと比較して、10倍ぐらいの水量が出るんです。

価格倍で水量10倍なら、価値あるでしょ!

で、実際、大正解!

水の勢いが全然違います。

エンジンポンプ探している方、これは買いです。

https://amzn.to/3DpoI5k

さて、計画では、ヤギを迎えるまであと1ヶ月ちょっと。

畑は無事耕せるのか?

2022年6月にヤギ農園民泊はオープンできるのか?

オープンまでの道のりは随時お知らせして行きます!

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別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

中古物件を購入して、一番の心配事は、「リフォーム費用ってどれぐらいかかるの?」ってことです。

リフォームは何をやるかによっても金額が全く変わります。

フローリングだって、1階のフローリング全部替えたら20万円~50万円ぐらいまで幅が出ます。

それはどんなフローリングにするかで全く変わるからです。

本物の無垢材の板使ってフロアーを貼りたい!ってなれば高くつきますし、リフォーム用のフロアーシートを上から貼るだけだと安く付きます。

だから、ある程度の相場観をしっていた方が、工事業者にボラれることもありません。

特に、人に貸す別荘民泊の場合、あまり高い資材を使っても良くありません。

拘ってフローリングを無垢材にしました!って言っても、お客様の使い方が悪ければ、傷を付けられたり汚されたりします。

よって、賃貸住宅と同じで汚くなったら張り替えるぐらいの気持ちで、リフォーム用のフロアーシートを張るぐらいの方が良いのです。

ただし、あまりケチり過ぎないこと。

だって、安い賃貸マンションみたいなフロアーだと醒めますもの・・・。

デザイン性は重視です!

これは、一度リフォームすれば分かることですが、見本と、実際に貼ってみた印象は結構違います。

見本で「派手かな?」って思っても、実際貼ってみると、意外と地味です。

最初の頃は毎回、「わぁー、もっとインパクト付ければよかった!無難な感じになってしもうた!」の繰り返しです。

この写真のフロアーは、大成功でした。

那須にあるアトリエ別館。

以前、「これは柄が派手過ぎるなぁーとパスしたフロアシートでしたが、ここは広いリビングに薪ストーブも存在感がある為、フローリングも派手目にしましたが、これ正解!

木目がしっかり主張して良い雰囲気になりました。

写真に撮った時に、やはり映えること重視です。

一歩別荘に入った時のワクワク感も膨らみます。

ちなみに、この物件のトータルのリフォーム費用は300万円。(薪ストーブ除く)

リフォーム箇所は下記。

<室内>

・リビングフロアー

・リビング壁紙

・寝室×2壁紙

・屋根裏部屋フロアー

・屋根裏部屋壁紙

・屋根裏部屋転落防止の囲い

・シャワーブース新設

・キッチン壁紙

・ボルダリングボード取り付け

<外構>

・駐車場の砕石

・バーベキュー場のコンクリート打ち

・バーベキュー場の屋根新設

・水道工事

・電気工事


ただ、この物件はちょっと費用を掛け過ぎました。

バーベキュー場が結構高いんですよ。

土木工事入って什器も入れますからね。

外の工事だけで100万円ほど掛かってます。

だから内装だけだと200万円。

シャワーブース新設が高いので、それを除けば大した金額にはなりません。

この物件は特殊物件で、隣の元ペンションであったclubhouseアトリエの母屋としてオーナーが滞在する家として後で建てられました。

だから、お風呂が無かったんです。

そこでシャワーブースを設置することに。

そういう特殊事情無ければもっと安く仕上がったのですが、おまけで付いてきた物件なので仕入れ価格0円って考えれば、改装に費用かけてもいいでしょう!ってことで、頑張りました。

こだわりは必要だが、こだわり過ぎると予算オーバーに!

他の民泊との差別化必要なので拘りは無いとダメなんです。

でもね、拘りすぎるとお金いくらあっても足りません。

僕の拘りは薪ストーブ。

しかし、薪ストーブも拘り過ぎると青天井です。

僕は薪ストーブ予算は100万円ちょいまでと決めていますが、よい薪ストーブ入れたら150万とか200万とかいくらでも掛けられます。

しかし、高い薪ストーブは機能も豊富ですが、扱いも繊細です。

別荘民泊は不特定多数の方が使いますから、扱いが繊細だったり難しいものはNG。

できるだけシンプルで扱いやすく壊れにくい薪ストーブが良いのです。

こう言う、別荘民泊のコンセプトの中心となるものは、ケチり過ぎずお金かけ過ぎずやります。

100万円の出費でもかなり高いですが、それで冬の間の予約が入れば投資効果は高いです。

投資回収は最長5年、短くて2年。

例えば5年で回収できたとしたら投資利回りで計算すると20%なんです。

世の中に、そんな良い投資先ありますか?

だから、投資回収が見込めるものは惜しまないで投資します。

でも、100万円の薪ストーブを150万円にグレードアップした所で、予約数は変わりません。

だから、単にお金を掛けるのではなく、投資対効果を見るのです。

僕は賃貸物件をやっていた時は賃借人が変わる時のリフォーム費用は家賃の6ヶ月分以内と決めていました。

6ヶ月分の家賃ということは、家賃7万円だと、42万円の費用が掛けられると言うことです。

このリフォーム費用は退去毎に発生するので、2年更新だと短くて2年で退去になります。

だから、6ヶ月以上の費用を掛けてしまうと利益が出ません。

民泊は設備投資によって予約の反応も変わります。

最近僕は屋根付きバーベキュー場を作るようにしていますが、同じ場所にある民泊でも、屋根が付いている民泊と付いてない民泊では、年間200万円以上収益が違ってきたりします。

じゃぁ、100万円掛けても屋根付きバーベキュー場を作る方が利益は出る計算になります。

こうやって、投資対効果を見ながら実施します。

リフォーム費用明細大公開!

この物件は、物件取得費用は実は100万円でした。

えっ?100万円?

うそでしょ?

って思うでしょう。

なぜ100万円かって言うと、床が腐って抜けかけて、根太から全部やりかえる必要があり、屋根も雨漏りがあり修繕が必要と、ボロボロの物件でした。

別荘も使わなくなって数年放置すると、傷んでしまいどうしようもありません。

だから100万円で引き取りました。

しかし、修繕に掛かった費用はトータルで700万円ほどです。

合計800万円も掛けた物件です。

ちなみに800万円も出せば、状態の良い修繕も必要無い物件変えます。

じゃぁ、そういうまともな物件買う方がリスク無いじゃ無い?って思うでしょう?

だけど、もしまともな物件を800万円で買うと、リフォームにお金掛けられませんよね?

そうすると、修繕の必要は無いかもしれませんが、古臭い雰囲気のままです。

100万円の物件を700万円掛けて修繕するとどうなるか?

見違えるほど素敵な物件に生まれ変わります。

リフォーム後のログハウスせせらぎ

全て自分の好みでリフォームできます。

その結果、他の物件と比較して人気物件になります。

投資効果も高いのです。

ちなみに、初期の頃に購入した物件で、修繕はほぼ必要なく800万円で購入した物件があります。

この物件は残念ながら僕の物件の人気ランキングでは下位に沈みます。

では、100万円の物件のリフォーム内容を見積書から見ていきましょう!

《床の張り替え》

なんせ、放置された物件で、かなり痛んでいました。

床は土台までシロアリにやられて、床がふかふかでした。

ふかふかな床で体重を掛けて揺らすと、食器棚がガタガタと揺れ動きます。

仲介の不動産屋はいい加減なもので、「これぐらいなら大丈夫じゃないですか?」なんて無責任発言。

僕は、結構ヤバい匂いがしたので、床下をみせてもらいたかったのですが、床下に行く点検口が無かったんです。

しかし、買わない場合でも費用はこちらで負担するからと言う条件で、床に点検口用の穴を空けて床下を見せてもらいました。

そうしたら、根太まで腐ってて、予想通りヤバい状態でした。

一階のリビングダイニングの床は全部剥がしてやり直してます。

根太も換えて土台も補強しているので1階の床は全部造り変えたと思って下さい。

それで、100万円程度です。

2階はフローリングのシートを貼っただけですので、それほどの金額ではありません。

《屋根葺き》

この見積もりは当初もらった塗装のみの見積もり。

これは屋根と外壁塗装、ウッドデッキの創り直し、庭の土木工事の金額です。

これで済めばよかったのですが・・・

屋根も色の塗り直しで済むと思ったら、ここもかなりやられていました。

中を見ると腐っていたり、雨漏りの跡があったり。

で、結局葺き直し。

鋼板葺きの屋根にしています。

《デッキもやり直し》

ウッドデッキも朽ち果てているので、やり直しでした。

デッキって、ちゃんと作ると高いんです。

しかし、木と言うのはどうしても腐るんです。

普通のウッドデッキだと10年ぐらいの耐久です。

腐りにくい木などの違う素材にすると3倍ぐらい高くなるのです。

だから、気が腐りにくいように、この後別工事で屋根を作って雨が当たらないようにして腐りにくくしました。

今は屋根が付いています!

人気民泊一位、二位の購入価格は?

僕の別荘民泊で一位と二位の物件があります。

奇しくも、その物件の購入価格は、両方とも100万円です。

実は、100万円で購入した物件が、一位と二位の人気なんです。

これだけ聞くとヤバいでしょ?

もちろん修繕、リフォーム費用はかなり掛けています。

ただ、投資総額は他の物件の平均値とさほど変わりません。

だから、リフォームをしっかりしてガラッとイメージ変えた物件の方が人気物件になると言うことです。

しかし、落とし穴に注意!

そうか!じゃぁ、ボロ物件を安く買ってリフォームすればいいんだ!

って、短絡的に考えたら怪我します。

僕はボロ物件と言っても基礎や躯体がしっかりした物件を選びます。

そうでないと、いくらリフォームした所でハリボテの様になり、建物が長持ちしなかったり、傾いてしまったり、どうしようも無くなります。

良く、YouTubeでも「100万円の物件をリフォームしてみた!」なんと動画ありますが、中には本当にヤバい物件もあります。

ボロ物件の中にも、クズ物件とお宝物件があります。

クズ物件を引いてしまうと、そもそも耐久性に問題があり長持ちしなかったり、修繕に予想以上の費用が掛かってしまい、ちゃんとした物件を買った方が安かったと言うことにもなりかねません。

僕はかつて、投資用の不動産の営業マンをしていました。

だからある程度の不動産の知識があります。

物件を見に行く時も、必要なら床下も見ます。

屋根もドローンを使って状態を把握したりします。

雨漏りや、シロアリ被害などが無いか確認します。

その上で、修繕やリフォームにどの程度お金が掛かるのか、概算を出します。

家を見れば大体のリフォーム費用も予想できます。

だから、買う、買わないの判断もできるのです。

僕の物件はどんなにボロ物件でも、基礎や躯体はしっかりした物件ばかりです。

建設当時はかなりお金を掛けて建てた別荘です。

管理が悪く放置していたせいで、ボロボロに見えるけど、しっかりした物件なのです。

一見、見た目はボロで放置された物件ですが、中身は良いお宝物件を見つけるのが醍醐味なんです。

その見極めができるかどうか?

物件を見た時にある程度のリフォーム予算が算出できるかどうかが勝負です。

しかし、それでも予想外の出費は必ずあります。

工事予算も最初に貰った見積もりから増えることはあっても減ることはありません。

だから予算にはある程度の余裕も必要です。

僕が物件を買うのはだいたい年末です。

これは、逆算して春から夏前には別荘民泊をオープンさせたいからです。

民泊にとっては、この時期が稼ぎどきです。

基本的に冬場は閑散期なので、その間にリフォームしたり簡易宿所の申請をしたりと仕込みをする訳です。

お金が掛かるのは、屋根、外壁、設備

古い民家を別荘にする場合、何が一番お金が掛かるかと言われると、設備です。

特に水回りが古いと、古民家ではなく、単なるボロ家になります。

お風呂、トイレ、台所。

こういった水回りがお金掛かります。

お風呂はユニットバス換えたら50万〜100万円超えます。

キッチンはシステムキッチンにしなければ安いですが、ちゃんとやると30万円以上は軽くします。

トイレもウォシュレット交換ぐらいなら自分でやれば2万円程度でできますが、便器ごと換えるとなると20万円とか平気で掛かります。

このように、ボロ家買ってもリフォーム費用が予想できないと非常に怖いことになります。

ぜひ、僕のリフォームした別荘民泊にも泊まって、実際の物件を確かめてみて下さい!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

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株式会社Villa Repro(ヴィラリプロ)
別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

素人農家48歳、初めての耕運機!ヤギ農園民泊への道

畑の中の民家を買うって話だけだったのに、紆余曲折あって、周囲の畑も借りてヤギを飼うことになりました。

なんならヤギ農園民泊で差別化図れいいじゃないか!と。

で、初めての耕運機は、メルカリで5万円でした。

売主さんが近くだったので、軽トラックで届けてくれて、使い方まで教えてくれました!

この動画はヤギ農園民泊への道③になります。

過去の動画もご覧ください。

まずは、畑の真ん中の家を購入。

その民家の紹介がこちら。

機織り工場だったと言う面白い物件。

こう言う変わった物件再生させるのはめちゃくちゃ楽しい!

そして、畑を借ります。

しかし、もう長い間耕作放棄地になっていたので、再生させるのは大変です。

でも、こうやって幾つになっても挑戦して壁を越え続けるって楽しいわけです。

だって青春時代は未知なことばかりで、壁にぶつかり、傷つき、挫折して、様々な経験をしました。

しかし、年齢を重ねると、ある意味経験則や賢くなっていて、壁を避けて通るようになるわけです。

だから、意識して自ら壁を造りに行かないと壁にブチあたれないのです。

まぁ、僕の農園民泊への挑戦も、なんだかんだ言ってリスクはさほどありません。

そこは挑戦しつつも家族を路頭に迷わせる訳にはいかないですから、失敗しても人生終わる失敗ではなく、取り返しが付きます。

賢くなってるんだから、チャレンジしつつもリスクヘッジはしてるんです。

だから、チャレンジしなきゃダメなんです。

僕は講師業と、別荘民泊業の二つの柱があり、どちらも事業としては順調です。

だから、一見非効率で面倒なヤギ農園民泊への挑戦ですが、この朝鮮のお陰で刺激になってます。

初めてのことやチャレンジって最初はたいがい非効率。

それを分かってるから歳取ると挑戦するのが面倒で利益にもならないので、やらないんです。

でも、現状維持は退化です。

知らず知らずのうちに後退していることになります。

他の仕事はめちゃくちゃ効率化されているので、初めてのチャレンジは非効率で良いのです。

まぁ、単純にチャレンジするのって楽しいだけなんですけどね。

ヤギ農園民泊は2022年6月頃オープンすると思います。(順調に行けば・・・)

それまでは他の民泊に是非!

あ、コロナで石垣島の民泊は大打撃で、予約少ないし安いので、是非、石垣島行ってください!

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別荘民泊プロデューサー
羽田 徹 Toru Hada

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方は、これで第3弾。

第一弾は下記!まずはこちらから。

第二弾では自分は向いているのかどうか?確かめて下さい!

さて、今回はいよいよ、自分の別荘を持って民泊を始めるぞ!って方向けに、中古別荘の買い方、見極め方をお伝えします。

まず最初に、別荘を探す際の選択基準を決めましょう!

なんせ、世の中に別荘の数は25万軒あるそうです。

総務省データを見ると、2次的利用(セカンドハウス)と別荘合わせると38万戸あります。

別荘を持っている世帯って日本にどれぐらいいるの?って思いますよね?

だって別荘を持っているって言えば、「おおーーー!富裕層じゃん」って思われます。

総務省データによると、二次的利用と別荘を合わせると、全世帯の0.7%が別荘を持っていることになります。

なかなかの高い壁・・・。

って思うでしょ?

実は、今、別荘を持つことはそんなに難しくありません。

【なぜサラリーマンでも別荘が持てるのか?】

コロナでテレワークが当たり前の世の中になり、セカンドハウスの別荘を持って、田舎の別荘でテレワークと言うのも夢ではありません。

事実、僕は、自宅と別荘を持っており、田舎でテレワーク、別荘でワーケーションを実現させています。

普通のサラリーマンでも別荘を持つのが難しくない時代になりましたが、その理由は、単純に中古別荘の価格が大きく下がっているからです。

例えば、予算が500万円もあれば、そこそこ良い別荘が買えます。

贅沢を言わなければ300万円でも別荘は見つかります。

「えー!でも維持費とか別荘管理費とか高額じゃない?」

って思いますよね?

その通り、別荘管理費は6万円~10万円はします。

光熱費も使っていなくても基本料金は掛かりますし、固定資産税も掛かります。

別荘を持っているだけで、年間20万円程度の出費は覚悟が必要です。

だから、自分が使わない時は、別荘民泊として貸し出すのです。

僕は現在10軒の別荘を持っています。

日本全国、好きな時に好きな別荘に泊まれます。

日本全国に10軒別荘持っているってだけ聞けば、「どんなけ大富豪なんだよ!」って思うかもしれません。

いえいえ、全ての別荘を別荘民泊として貸し出しているので、利益が出ながら別荘を所有できるのです。

もちろん10軒も所有するとなると事業レベルなので、僕も株式会社として別荘民泊業を行っていますが、サラリーマンだって自分の別荘を持って、その別荘を使わない時に貸し出せば、利益を得ながら別荘を持つことが可能なんです。

たまには自分の別荘でテレワークをしたり、恋人や家族と憩いの時間を過ごしたりって素敵じゃないですか?

今回は、そんなサラリーマンでも別荘を持ちながらも利益まで得られる方法をお伝えします!

その中で、どこに別荘を持つのか?

11部屋35名宿泊可能な大型1棟貸別荘clubhouseアトリエ

【別荘購入の基準を持つ!】

これは自分なりの基準を持たないと選べません。

例えば、「お金はいくらでもある!優雅に環境も整った人気別荘地が良い!」ってなると、軽井沢が筆頭にあがります。

しかし、当たり前ですが値段も一番高いです。

民泊も許可されていない別荘地がほとんどなので、別荘民泊をやる場所には最適ではありません。

基準は人それぞれで良いのですが、例えば僕の基準は下記です。

①自宅から車で2時間半圏内

②民泊が可能な別荘地

③価格は1,000万円以内

④自然が豊か

⑤観光地へのアクセスが良い

僕が別荘を持っている場所は下記です。

・那須

高級な別荘地、閑静な避暑地として有名な那須町。
しかし、那須でも数百万円で別荘が買えます。
<良い所>
オシャレな店や観光地が豊富
<悪い所>
冬は寒くて雪が降ると現地にたどり着けないことも

・伊豆の国市

伊豆、熱海、三島に挟まれたマイナーな別荘地。
だからこそ500万円以下でも別荘が見つかります。
<良い所>
富士山が見えるし様々な観光地へのアクセスが良い
<悪い所>
山奥なので土砂災害などあると通行止めになる場所がある

・山梨県都留市

中央道都留ICができて都心からのアクセスも抜群。
別荘地では無いが程よい田舎で観光地アクセス良い。
<良い所>
東京から80分で河口湖まで20分と抜群のアクセス
<悪い所>
普通の田舎町でこれと言った目玉は無い

・蓼科

標高が1600mと高く避暑地として、スキー場の宿として最適。
民泊は許可している別荘地が無く、純粋な別荘としての利用になる。
<良い所>
とにかく美しい景色、自然豊かで静かな別荘地。
那須の様に観光地化しておらず静かに過ごすのに最適。
<悪い所>
買い物は車で40分ほどの茅野市まで行かないと無い。コンビニはあり。

・石垣島

世界的な観光地として有名。現在はコロナで大打撃を受けていて観光客が激減している。
<良い所>
文句が付けようのない南国の美しい島
<悪い所>
コロナになった際に行きにくい

蓼科以外は民泊が可能で、民泊の運営もしています。

蓼科はたまたま知っている不動産屋さんからの話で安く購入できた別荘なので、自分で使うか、将来的に売却するかを考え中。

使って見ると居心地が非常に良いので、自分の別荘にしてしまおうかとも思っています。

自宅から若干遠いのがネックなのですが、蓼科の美しさ、静かでゆったりした自然の中は大変気に入りました。

あなたなりの別荘の基準を持ちましょう。

例えばサーフィンをしたいなら千葉は人気の場所ですし、湖が好きならば河口湖や山中湖も素敵です。

【中古別荘の見つけ方】

まずは別荘地をある程度決めたら、物件の選定です。

これは、僕もweb検索で見つけています。

「別荘地名 中古別荘」で検索するとサイトが沢山出てきます。

ちなみに、僕が良く見るサイトは下記。

・別荘リゾートネット
https://bessoresort.net/type1.htm

・日本マウント
https://resort-estate.com/

・いなかも家探し(日本マウント系)
https://resort-bukken.com/

他、地域名でピンポイントで探す場合は、地元の不動産屋さんのHPを見たり、SUUMOやアットホームなどのサイトも見ます。

市町村を絞っている場合は、空き家バンクも見ます。

とにかく気になる物件があれば問い合わせをします。

そうすると地元の不動産屋さんと繋がりますので、条件を伝えて、その他の情報も提供してもらいます。

不動産屋さんも、漠然と探している人より、条件ある程度明確な方が紹介もしやすいのです。

僕が伝える時は下記の様に伝えます。

・予算800万円以内
・全額現金購入
・延床80㎡以上
・リビングの空間が広い
・修繕必要な物件でもOK

予算ははっきり伝えた方が良いです。

また、全額現金購入ってのは実は不動産屋さんによっては大変重要な情報です。

購入段階になっても融資が通らないと契約が流れます。

契約が流れてしまうことを不動産屋もオーナーも嫌います。

だから、現金で買えますよってアピールは必要です。

特にコロナになってからは中古の別荘がかなり売れています。

良い物件は速攻で売れますので、条件明確でないと紹介もしてくれません。

【修繕必要な物件をあえて狙う】

僕は、「この物件はリフォーム済みで修繕も必要ありません!直ぐに使っていただけます」って物件はスルーします。

なぜなら、高いからです。

今まで購入した物件で修繕があまり必要のない物件も購入しましたが、高かったので、リフォームにもお金をあまり掛けませんでした。

結果、どうなったか?

安く買って修繕し、リフォームにお金を掛けた物件の方が、民泊として運用する時に人気物件になります。

元が古くてもリフォームすれば見違えるように綺麗になります。

その方が結果、お客様への訴求効果が高いのです。

また、修繕が必要な物件は、数年間放置されたような物件も多いです。

オーナーも処分したい、手放したい、相続されたけどいらないって場合が多いです。

そういった物件の方が価格交渉もしやすいですし、安く購入できる可能性が高いです。

リフォームによりビフォーアフターは下記でも記載しています。

【ボロ物件の見極め方!ハズレ物件に手を出すな!】

とはいっても、修繕が必要な物件は、下手するとハズレ物件、とんでもない物件を取得してしまうと大変なことになります。

では、どういう物件がお買い得物件で、どういう物件がハズレなのか?

まずは、僕は基礎がしっかりしているかを見ます。

部屋に入ったら、床の状態を確認します。

床がカビていたり、沈んでいたり、ふかふかする場合は危険です。

床の土台が腐っている可能性あります。

一番怖いのは、白アリの被害です。

シロアリにやられていて家がボロボロになってしまっていると、もうどうしようもありません。

まず部屋に入ったら、高向は無いか?床はしっかりとしているのか?

部屋に入ったら、僕は両足をしっかりと床に付けて、体を上下に揺らして、床の強度を確かめます。

それをやって、床がかなり軋むので床下を確認したら、根太まで腐ってボロボロって物件もありました。

また、床下からの湿気が上がりやすいと直ぐに床が腐ります。

こういった物件は非常に危険です。

天井の雨漏りも要確認です。

天井を見て、水が漏れてきたシミが無いかどうか確認します。

これ、部屋の天井だけを見ると大丈夫なんですが、押し入れなどの天井も確認して見て下さい。

見えない所から水が漏れていると大変なことになります。

そもそも基礎がしっかりしているかも確認必要です。

僕が買う物件はボロ物件でも基礎がしっかりしている物件を選びます。

やはり家は土台です。

基礎とは、建物が経っている下にあるコンクリートの土台の部分です。

安く仕上げている物件は基礎のコンクリートが薄かったり質が悪くて爆裂していたりします。

時には床下にも入り込んで状態を確認します。

また床下を確認すればシロアリ被害も分かります。

柱に縦に白い筋が入っていたり、柱の根元が腐っているような物件はシロアリの被害があった可能性高いです。

シロアリは厄介です。

弱った木は大好物なので、どんどんシロアリ被害が広がる可能性あります。

【建物立地にも気を付ける!】

どういう場所にその家が建っているかも気にしたいものです。

水害や土砂く崩れの危険は高くないか?

ハザードマップで今は確認できます。

しかし、山の中の物件を買う際は、土砂災害警戒地域ではなくても、準警戒地域などに入っている物件は多いです。

これを全てダメだと言ったら買える物件は無くなります。

最低でもレッドゾーンに入っていなか?その確認は必要です。

また、一度検討したものの、僕も買わなかった物件があります。

それは、水が溜まりやすい土地にある物件でした。

雨が上がった次の日に行くと、地面がどろどろで土の庭にも大きな水たまりができています。

そこは周りから1段下がり、周辺の水が流れ込みやすくなっていました。

床も腐って崩れている物件でしたが、常に湿気が高くて建物が長持ちしない環境にありました。

その後、不動産屋が綺麗にリフォームして高値で売れたのでびっくりしましたが、どれだけ綺麗にしていても、湿気が溜まる場所は建物には良くありません。

常に部屋の中も湿気がある状態でカビが出たり、床から湿気が上がってきたりと良い環境ではないのでNG物件なのです。

工事中のログハウス那須ハイグランド

とにかく湿気が一番の敵です。

部屋に入った時にかび臭いとか、床が腐っているとか、湿気が溜まっている場所が無いか確認が必要です。

【自分では見分けられない!って場合はインスペクションを利用】

とはいっても、自分ではなかなか見分けられませんよね?
そんな時はプロの目で物件の診断をしてもらいましょう。

費用は7万円~10万円程度掛かりますが、物件価格考えたら安いものです。

修繕ポイントや見えない部分の瑕疵も見つけてくれます。

温度センサーを使って屋根の見えない雨漏りを教えてくれたこともありました。

シロアリ被害なども床下に潜れる物件であれば見つけられますし、屋根裏まで見てくれます。

僕も最初に大掛かりな修繕が必要な物件を買う時はインスペクションを入れてプロに見てもらいました。

それで修繕の価格も出てきたので、その情報を元に価格交渉し、百万円単位で値引きもしてもらったので、インスペクションで払った10万円は意味がありました。

買ってから公開するよりも、インスペクション入れて確かめてから購入するのがおすすめです。

ただ、インスペクション入れて買えなかったら払った費用無駄になりますよね?

だから、買い付けを入れて、その買付が受け入れられてからインスペクション入れて下さい。

購入時の条件にして売主にも了解が必要です。

売買前に物件調査をするので、勝手にできません。

僕がインスペクションの会社に見てもらった時は、修繕がかなり必要な物件でしたが、「この物件は元々基礎もしっかりしているし、かなりお金を掛けて建てられたしっかりした物件なので良いですね」というコメントも貰いました。

床を全部張り替えるぐらいの修繕が必要でしたが、インスペクション入れたおかげで購入に踏み切れました。

大規模なリフォームをしたログハウスせせらぎは一番人気の宿!

【価格交渉はどこまで可能か?】

特に中古で築が20年や30年以上経っている物件で、しかも修繕が必要な物件は、価格交渉はできます。

ただ、修繕も特に必要なく、最近まで使っていましたっていう綺麗な物件は価格交渉は難しいでしょう。

どれぐらい価格交渉できるかは物件次第ですが、僕は数百万円単位で値引きしたり、売り出し価格の半額以下で買った物件も複数あります。

もちろん、単に値下げを要求してもダメです。

修繕が必要な個所の修繕に必要な金額や、他の物件との比較、このままの状態ではなかなか買い手が付かないような物件出ないと大幅な価格交渉はできません。

その為に必要なのは、その別荘地や地域での物件相場をちゃんと知っていることです。

そのために、日々サイトを見て物件情報をたくさん見ておくことをお勧めします。

そこで、物件の価格の相場がだいたい分かってきます。

お買い得な物件が出た時にも、それがお買い得なのかそうでもないのかの判断が直ぐに付かないと、躊躇するとお買い得物件は直ぐに売れます。

僕は、物件を紹介してもらい、内見をした時に、その場で買い付けを入れます。

「戻ってから検討しますねー」なんて言っていたら、買えません。

その場で「買付入れます!ただ、修繕必要な個所もあるので、これぐらいの価格で買付入れたいのですが、売主さんに交渉できそうですか?」と売主さんと直接コミュニケーションを取っている不動産屋さんに売主側の情報を聞きます。

「それぐらいなら交渉できると思います!」って担当の方が言えば、可能性ありです。

不動産屋さんも勝負です。

自分たちが売らなければ、他の会社が売ってしまいます。

そうすると手数料は自分たちの手に入りません。

この人は確実に買ってくれるぞ!って思ったら本気で売主さんにも交渉してくれます。

たまに、「安くなったら買うんですけど、まずは価格交渉してくれませんか?」なんて言う人いますが、それでは売主も価格交渉に応じません。

価格交渉したいなら、まずは買付入れてからです。

例えば、650万円の物件に500万円で買い付けを入れるのです。

この金額だったら絶対に買います!って意思表示が買付です。

「でも、買付入れたら絶対に買わなきゃいけないの?」って思うでしょう。

買付はあくまでも買いますという意志表示です。

契約を結ぶまでは何の拘束もありません。

ただ、信頼問題になりますから、買付を入れるけど買わないってことをすれば、まずは不動産屋から嫌われて二度と物件の紹介はしてくれません。

僕も買付を入れてからインスペクション入れたり色々調べたりして、万が一何か問題があれば買うのを止める選択肢を持ちますが、基本、今まで買付を入れた買わなかったことはありません。

だから、買付を入れても何か本当に問題があれば買うのを止めてもOKですが、本気で買う気が無い場合は買付を入れない方が良いです。

【融資は使えるの?】

残念ながら、ここで紹介しているような別荘物件は融資はほぼ使えないと思って下さい。

築年数が浅く、物件価値も高い物件で、あなたの与信が良い場合は、セカンドハウスローンで融資を受けられる可能性はあると思います。

まずは自分が住む物件として購入してから、民泊をするという流れです。

それ以外は、基本現金で買うと思って下さい。

500万円貯めれば、選択肢は増えます!

500万円なんて貯められない!って方は、別荘購入&民泊運営は諦めて下さい。

っていうと、元も子もないですよね?

一つ、裏技あります。

日本金融政策公庫の創業融資を使うのです。

民泊業で操業するという計画を出し、金融政策公庫から融資を受けるのです。

住宅ローンなどと比較すると金利は高いですが、お金を借りられるのは良いことです。

しかし、無条件で物件購入で貸してくれる金額は500万円まで。

それ以上だと、様々な条件が必要ですので、お近くの政策金融公庫に行って相談して見て下さい。

【本当に利益を出しながら別荘持てるの?】

欲張らなければ利益が出ます。

欲張ってケチって部屋の設備を粗末にしたり、安っぽい部屋にするとお客様は見向きもしません。

また、儲けを出そうと思って価格を高く設定してもお客様は来ません。

清掃をケチってもトラブルになるだけですし、ここもケチってはいけません。

人に貸すわけですから、そこはきっちりやりましょう。

ゴールデンウィークや夏休み、冬休みが稼ぎ時です。

もし、自分で沢山使いたい場合は、稼ぎ時だけ予約を受け付けても良いでしょう。

ひと夏だけで維持費の20万円稼ぐなんて言うのは普通にできます。

通年で貸し出しをすれば良いお小遣いになるぐらい稼げることもあります。

しかし、全ての別荘民泊が人気になるとは限りません。

やるべきことをしっかりやればお客様が付きますが、そうで無ければなんとか維持費を稼ぐぐらいになるかもしれません。

ただ、特に別荘民泊で稼ぐ必要はない、維持費ぐらい稼げれば十分って考えであれば、それぐらいの収益は特に難しくないでしょう。

【管理を任せれば楽になる?】

楽になります。

大きく稼ぐ必要なければ任せた方が楽です。

しかし、任せっぱなしだとダメです。

管理会社も何もしません。

久々に行ってみたら、部屋がひどい状態だったなんてこともあります。

お客様のレビューも最悪で予約が入らなくなったなんてこともあります。

そうならないために、管理会社をしっかりマネジメントする必要があります。

管理会社は多数の管理物件を持っており、全ての物件をしっかり見ているわけではありません。

こちらから指示しないと動いてくれないことも多々あります。

ほったらかしでは部下は育たないのと同じです。

楽して儲かるなんてことはありません。

【人気の別荘民泊に泊まるのが一番!】

どれぐらいの別荘なら民泊として人気になるの?

それは、もう、実際に人気物件にいくつか泊まってみることをお勧めします。

すべてのサービスが受けられる訳ですから、自分で別荘を持って民泊をする時にも大いに参考になります。

内装はどうなっているのか?

設備、備品、家電製品、どんなものを置けばいいのか?

泊まれば全て分かります。

実際に僕の物件は民泊をやりたい方や、実際にやっている方が泊まりに来ることも多いです。

皆さん、勉強のために泊まっているのです。

僕も、旅行に行く時に民泊に泊まることもあります。

泊まって初めて分かることや、ゲストの立場に立つと、こんなサービスは嬉しいなぁとか、これはちょっと不便だなってのが分かります。

僕の別荘民泊のリンクは下にスクロールするとありますので、是非一度見て見て下さい!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】

※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり!(全て違う機種)

【~那須町~】

日本の避暑地、那須御用邸もある清楚な別荘地

☆アトリエ別館(那須町)
定員10名ボルダリングができる!那須ハイランドパーク車2分
https://airbnb.com/h/atelier-annex

☆clubhouseアトリエ(那須町)
音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。
https://www.airbnb.com/h/clubhouse-atelier

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
定員10名那須で一番人気の民泊で予約率100%!
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
スキー場や那須どうぶつ王国まで車で10分!
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

☆コテージ杜風テラス(那須町)
300坪の森を独り占め!屋根付きBBQやハンモック、ジップラインもあり
https://airbnb.com/h/morikaze-terrace

【~伊豆の国市~】

熱海、伊豆、三島観光拠点に最適で富士山も絶景

☆コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)
大きな窓から富士山!バーベキューガーデン完備
https://airbnb.com/h/hidamari

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)
富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!
https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

【~沖縄県石垣島~】

世界で人気のリゾートでお得に泊まる

☆プラスライフ大浜1号室、2号室(石垣島)
長期滞在も快適なメゾネット1LDK!石垣観光に最適
https://airbnb.com/h/ohhama109
https://airbnb.com/h/ohhama110

【~山梨県都留市~】

東京から90分の観光地への中継地の田舎町

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
河口湖、山中湖、富士急ハイランドなど観光地へ最適!
https://airbnb.com/h/loghouse-kizuki

☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
地域No.1人気!屋根付きデッキで雨でもBBQ可能
https://airbnb.com/h/loghouse-seseragi

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊プロデューサーの羽田徹(はだとおる)です。

前回は、まずは①として別荘民泊の始め方の手順をお伝えしました。

まず、最初にこちらをお読みください!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

ふ今回は、様々な不動産投資がある中で別荘民泊の事業に向いている人、向いていない人はどんな人なのか?お伝えします。

まず、大前提、「どうやら別荘民泊は儲かるらしいよ!投資したいなぁー」という方は、ちょっと考えを改める必要があります。

民泊運営を投資感覚でやると失敗します。

良く、民泊運営代行会社がやるPR文句はこうです。

「運営は全て丸投げOK!不動産投資よりも利回りが良く稼げます」

正直、不動産投資の利回りは4%~8%ぐらいが良い所です。

最近は空き家が増えている中なので、戸建て投資も注目を集めています。

そんな中、僕が運営する別荘民泊は、どれぐらいの投資利回りかと言うと、物件により差はありますが、20%~50%の利回りです。

これは、管理費などを引いた粗利での利回りです。

この利回りだけ見ると、不動産投資と比較するとめちゃくちゃ利益が出ます。

【不動産賃貸と民泊運営の大きな違い】

僕も、民泊を始めるまでは不動産賃貸をやっていました。

45部屋のワンループの1棟マンションと、2DKを6部屋の小さな1棟マンションの2棟です。

しかし、これを全部売却して別荘民泊に鞍替えしたのです。

でも、不動産投資との大きな違いは、投資か事業かの違いです。

不動産賃貸はほぼ手が掛かりませんでした。

賃借人が抜けた時にリフォームをどこまでやるのか?

募集条件をそうするのか?というのを市況を見定めながら決めていくというのはあります。

また修繕にどれだけお金を掛けるのかの判断も経営的な判断として大切です。

しかし、日々、何かすることがあるかというと、何もありません。

別荘民泊は、毎日のようにお客様が宿泊します。

その対応をするだけでも1日で何度もやり取りが発生します。

もちろん、こういったやり取りを民泊管理運営会社に丸投げできますが、手数料が宿泊料の10%~20%取られます。

そうすると最終的な粗利は大きく下がります。

また、別荘民泊は完全に経営です。

上手くいかなければ想定の収益は得られません。

ちなみに、僕の民泊の2021年の稼働率は74%でした。

周辺の競合物件の平均稼働率は26%ほどです。

ここには大きな乖離があります。

この26%という数字は、平均値です。

と、言うことは、70%の所もあれば、10%の所もあるということになります。

別荘民泊は自分の使わない別荘を貸している人が多く、別荘地の管理費程度稼げればよいかなと考えている人もいます。

そういう人は、民泊管理会社に丸投げします。

また、民泊用に貸し出すには、それなりの設備投資も必要です。

それをケチると、魅力的な物件にならずに、お客様が来ません。

【投資ではなく事業として捉える】

別荘民泊業は投資と思ってやったら失敗します。

これは完全に事業です。

僕の物件は、中古で安い別荘を購入してリフォームします。

修繕が必要な物件だからこそ安くで購入できます。

しかし、安く購入するのはリフォームや設備にお金を掛けるためです。

ここをケチると魅力的な物件になりません。

僕の宿の売りは、なんと言っても薪ストーブです。

薪ストーブがあるからお客様が増えます。

しかし、薪ストーブは新規で導入すると100万円以上費用が掛かります。

だからハードルが高いので、高級宿にはあったりしますが、僕の別荘民泊のようにリーズナブルな宿にはなかなか設置できません。

薪ストーブのある別荘民泊がコンセプトなので、そこはケチりません。

他にも、ハンモックやボルダリング、屋根付きバーベキューガーデンなど、エンタメ要素も満点で他の宿との差別化を図ります。

宿によって設備は違いますが、その環境に合わせて工夫しています。

別荘民泊に向いている人は?】

まずは、好きだと言うことです。

ご自身が別荘持ちたい、田舎が好き、自然が好きと言うのは必須です。

僕も最初は自分の別荘が欲しいって所から始まりました。

都留市に念願のログハウスを購入。

薪ストーブもありました。

しかし、自分が別荘を使うのはたまにしか無いので、勿体無いからAirbnbで貸し出してみよう!

これが別荘民泊の始まりです。

・お客様とのやり取りを楽しめる

民泊事件簿のように大変なこともありますが、基本的にはトラブル以上にお客様に喜んで頂ける仕事です。

コロナ禍で外出もままならない時期に、一棟貸しの別荘なら大丈夫と、宿泊をされたご家族がいました。

そのご家族からは、こんなメッセージが届きました。

「久しぶりに子どもが笑顔ではしゃぐ姿を見て本当に嬉しかったです。どこにも行けずに、子どもも辛かったと思うので、本当に良かったです。ありがとうございました!」

・DIYが好き

ちょっとした修繕やオープン準備など、工具箱は友達です。

もちろん業者さんに頼んでも良いのですが、人件費が一番高いです。

自分でやれば何分の1かでできます。

ちょっと様子を見に行くついでに修繕するなんて当たり前。

どんな庭にしようかな?

なんて考えるのも良い時間です。

これも楽しみの一つです。

・家電が好き

もちろんあまりにも高い家電は置ません。

しかし、安ければ良いかと言うと、それでは満足度下がります。

最近僕はアイリスオーヤマの家電にハマってます。

最近コテージひだまりのみに導入したアラジンのグラファイトグリルもお気に入り。

掃除機は結局三菱の掃除機が良くて重宝します。

ルンバは最近までは買っていましたが、結局あまり使わないのとメンテナンスが大変なので置くのを止めました。

・自然が好き

当たり前ですが、田舎にある別荘です。

自然がいっぱいです!

「虫が苦手!」

「寒いの苦手!」

なんて言ってたら別荘民泊は成り立ちません。

大自然に囲まれて幸せー!って方が勿論向いています。

お客様にもその魅力を伝える必要がありますし、自分でも色々出かけて発信したりすることで、お客様にもその情景が伝わります。

・運転が好き

これも必須条件かもしれません。

田舎の山の中なので交通手段はやはり車です。

自宅から別荘地まで行くのにも2時間から3時間の運転は必要です。

運転が苦手!ドライブ好きじゃない!って人には苦痛でしょう。

僕は最初、長距離ドライブに慣れていませんでしたが、何度も行っていると慣れてきました。

最初程疲労感もありません。

また、長距離ドライブ用に車も買い替えて、高速道路では半自動で運転できるようになったので疲労は大幅に軽減されました。

運転を楽しめるってのも必要です。

・まめである

これは、まめな方が絶対に有利です。

細かな修正や、リスティングの手直し、ゲストの対応、挙げれば切りがありませんが、まめな方が予約も取れますし、顧客満足度も上がります。

僕は2018年1月から別荘民泊を始めて丸4年になりますが、未だに改善、改善の繰り返しです。

・経営視点がある

例えば、雨が降ってもバーベキューができるように工事をすると50万円~100万円ぐらいのお金は直ぐにすっ飛びます。

「いやー、そんなお金はもったいないなぁー」とケチると予約が入りません。

もちろん、お金を掛ければ良いのかと言うとそうでもありません。

お金を掛け過ぎると投資回収がハードル上がります。

宿泊費も高く設定しないと割に合わなくなります。

だから、節約すべきところは節約し、お金を掛けるべきところに掛けるという思考が必要です。

その経営判断を誤ると人気宿にはなりません。

僕は、壁紙は必ず新しく変えます。

これは、壁紙だけで家の印象は180℃大きく変わるからです。

照明器具も変えることが多いです。

これらは、少ない投資でより大きな効果が見込めるからです。

そこをケチって、部屋の印象を良くしようとしても無理があります。

・メンタルが強い!

僕の民泊事件簿の記事を読んでみて下さい。

あなたがオーナーだったら耐えられますか?

僕も、何度も凹んで、「もう、こんなストレスあるなら辞めてしまおうか・・・」と思ったこともあります。

しかし、今は、どんなことがあってもへこたれません。

そういうメンタルの強さが無いと、この商売やってられません。

お客様からも喜びの声をたくさん頂きますが、数は少ないと言えど、酷いレビューを投稿されることもあります。

あるお客様はチェックインするなり、「暗くて道が怖かった」「虫が多くて嫌だ」「部屋が寒すぎる」「建物が古臭い」と文句ばかりを言ってきました。

「田舎の山の中にあるログハウスですから、HPにも書いていたと思いますが、事前にご了承の上お越しください」

とメッセージをすると、「そんなのは知らない。不満だから割引をしろ」と一方的におっしゃいます。

僕も、かなりムカついたので、「分かりました。ご満足いただけないのであれば、全額返金しますので、出て行ってください。設備の整った街中のホテルに泊まられた方が良いのではないですか?ここは、そういう田舎の自然を求めてくる方の為の宿です」と返しました。

「出て行けとはどういうことだ!出ていかない!そこまでは不満じゃない」と。

だったら文句言うな!

って、やり取りにもメンタル強く対応できる人じゃないとメンタルやられます。

僕は、素敵なお客様には誠心誠意対応させていただきますが、こういう根性が曲がったお客様には毅然と対応します。

もちろん気に入らないならお金は頂きませんが、もちろん出て行ってもらいます。

こちらにもお客様を選ぶ権利がありますからね。

これだけに限らず、こちらのミスや建物設備の故障などでお客様に迷惑を掛けてしまい、クレームになることもあります。

そういった場合は真摯に対応しますが、クレームの対応に対してメンタルやられる人は辛いと思います。

その辺、僕は昔、小売りの会社の役員でクレームを沢山受けてきたので、お客様対応には慣れています。

こういった対応への対処やメンタルは必要でしょう。

【それが嫌なら信頼できる管理会社を探す!】

それは耐えられないし、やりたくない人は、そういった対応を含めて民泊管理会社に委託するという方法もあります。

しかし、民泊管理会社も様々です。

ぶっちゃけ管理物件たくさん抱えていますから、僕が自分の物件を自分で管理するような愛情も無ければ、思い入れもありません。

だから、かなりいい加減になるところも多いです。

僕は、都留市や伊豆の国市など、自分が管理をやっている物件の近くであれば清掃スタッフもいますし、管理ノウハウもあるので、お願いされれば管理をしますが、基本、思い入れの無い土地や別荘地で、単に管理だけの仕事を請け負うことはしません。

いい加減に管理はできないですからね。

もし、民泊を始めるのであれば、最初は自分で管理することをお勧めします。

一連の管理業務の中身が分かっていた方が、管理を他社に委託する時も、マネジメントができます。

しらないと、丸投げになってしまうので、管理会社も何も言わないオーナーの物件は何もしません。

管理会社を選ぶときは、まず、管理物件の実績を見て下さい。

ただ、管理会社は実績が良い物件だけの実績を見せます。

これに騙されないで下さい。

全ての管理物件の実績を見るのです。

その平均値がどうなのか?

複数の管理会社の話を聴いて比較検討するのが良いでしょう。

例えば、僕は現在10軒の別荘民泊を運営していますが、平均の稼働率は2021年1年間平均で74%でした。

競合平均のデータを見ると稼働率26%前後です。

これぐら、大きな差が付くのです。

別荘民泊やればみんなが儲かるかというと、そうはなりません。

僕がもし、管理をするとしたら、様々な条件を鑑みて、辞めた方が良いときは断ります。

ここにはお金を掛けた方が良いという経営的なアドバイスもさせていただきますが、考え方が合わない時は管理はしません。

なぜなら投資の判断はオーナーです。

でも、その判断が間違っていたら民泊は上手くいきません。

だから、オーナーと考え方が合わないと、いくら管理を良くしても予約は入りません。

共同経営見たいなものですから、考え方は一致しないとダメなんです。

【儲かるには努力が必要】

簡単にもうかります!

不動産投資より儲かって簡単!

って言葉に踊らされないで下さい。

簡単に儲かる方法なんてありません。

不動産投資より儲かる可能性は大いにありますが、それには努力が必要です。

丸投げで丸儲けなんておいしい話は無いのです。

株で儲かっている人もめちゃくちゃ勉強して努力しています。

ユーチューバーで稼いでいる人も、めちゃくちゃ頑張っています。

僕には毎日動画を撮影してアップするなんて大変なことはできません!

だから、ユーチューバーと比べると楽かもしれませんね。

簡単に楽に儲かるなら、皆ユーチューバーになりますよ。

でも、なんでならないの?

簡単に楽には儲からないからです。

僕が別荘民泊に力を入れているのは、参入障壁が高いからです。

不動産投資は銀行の融資が下り易いですが、別荘民泊は田舎の担保価値が低い土地なので、融資が下りにくいのです。

また事業的要素もあるので、サラリーマンが片手間にできる不動産投資とは大きく異なります。

よって、参入障壁が高いのです。

その中で、しっかりとしたノウハウを持ってやっているからこそ、上手くいくのです。

世の中は上手くできています。

だって、参入障壁が下がった瞬間、民泊だって儲からなくなるわけですから。

銀行融資が下りるようになると物件価格は確実に上がります。

管理手数料なども上がるでしょう。

その結果、不動産投資と大きく変わらない利回りに落ち着きます。

世の中の仕組みって言うのはそういうものです。

だから、参入障壁の高い所に入って、大きなハードルを越えたところに、儲けも付いてくるというのが商売です。

そして、別荘民泊をやるなら、まずは泊まってみる、体験してみるのが一番ですね!

僕の予約にも、たまに、「私も別荘民泊を始めたいと思っています。一度人気などに泊まって勉強させてください!」なんてメッセージが来たりします。

こうやって市場調査をするのも大切ですね!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】

※石垣島以外は全ての宿に薪ストーブがあり!(全て違う機種)

【~那須町~】

日本の避暑地、那須御用邸もある清楚な別荘地

☆アトリエ別館(那須町)
定員10名ボルダリングができる!那須ハイランドパーク車2分
https://airbnb.com/h/atelier-annex

☆clubhouseアトリエ(那須町)
音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。
https://www.airbnb.com/h/clubhouse-atelier

☆ログハウス那須ハイグランド(那須町)
定員10名那須で一番人気の民泊で予約率100%!
https://airbnb.com/h/loghouse-nasu-highground

☆ハイジのログハウス(那須町)
スキー場や那須どうぶつ王国まで車で10分!
https://airbnb.com/h/heidi-loghouse

☆コテージ杜風テラス(那須町)
300坪の森を独り占め!屋根付きBBQやハンモック、ジップラインもあり
https://airbnb.com/h/morikaze-terrace

【~伊豆の国市~】

熱海、伊豆、三島観光拠点に最適で富士山も絶景

☆コテージそらまど〜Fuji view skyliving〜(伊豆の国市)
大きな窓から富士山!バーベキューガーデン完備
https://airbnb.com/h/hidamari

☆Fuji view skyliving コテージひだまり(伊豆の国市)
富士山を眺めながら屋根付きサンデッキでバーベキュー!
https://airbnb.com/h/cottage-hidamari

【~沖縄県石垣島~】

世界で人気のリゾートでお得に泊まる

☆プラスライフ大浜1号室、2号室(石垣島)
長期滞在も快適なメゾネット1LDK!石垣観光に最適
https://airbnb.com/h/ohhama109
https://airbnb.com/h/ohhama110

【~山梨県都留市~】

東京から90分の観光地への中継地の田舎町

☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
河口湖、山中湖、富士急ハイランドなど観光地へ最適!
https://airbnb.com/h/loghouse-kizuki

☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)
地域No.1人気!屋根付きデッキで雨でもBBQ可能
https://airbnb.com/h/loghouse-seseragi

別荘民泊プロデューサー
羽田 徹(はだとおる)

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊プロデューサーの羽田徹(はだとおる)です!

現在は民泊業と講師業をしておりますが、20年前はラジオDJをやっておりました。

31歳の時にクビになりビジネスの世界へ行ったのですが、最初の不動産営業でも1年間売り上げゼロの地獄を味わい、そこから奮起しました。

猛勉強の末営業成績一番になり、その後潰れかけの眼鏡屋の役員に。

眼鏡屋再生の後、(書籍「破天荒フェニックス」参照)コンサル会社に入り講師業を始めて2017年に独立。

2018年に都留のログハウスKizukiで初めて民泊をスタート。

現在は、那須、山梨県都留市、伊豆の国市、石垣島で10軒の別荘民泊を行っています。

石垣島のみ賃貸の物件ですが、それ以外は中古の別荘を購入し、リフォームして民泊として貸し出しています。

お陰様で各地域でトップクラスの人気の別荘民泊となり、毎年物件を増やしています。

ちなみに、この「別荘民泊」と言う言葉を作ったのは僕です。

2021年10月OPENのアトリエ別館

しかし、僕の本業は講師業です。

普段は、企業研修講師や起業家のコンサル、講座などを開いています。

僕の仕事の時間の割合は、講師業7割、民泊業3割ぐらいです。

ただし、売り上げは既に民泊業が講師業の2倍以上で、繁忙期などは4倍~5倍売り上げるまでに成長しました。

そこで、最近よく周囲から聞かれるのが、別荘民泊って儲かるんですか?と。

結論から言うと、かなり儲かりますが、おススメはしません。

だから、僕は別荘民泊のコンサルは頼まれても受けていません。

正直、別荘民泊をやる人によって、儲かる人もいれば、全然儲からない(失敗)人もいるからです。

だから、この記事を読んで、自分に向いている事業なのか?

そうで無いのかの判断をしていただければ幸いです。

じゃぁ、何のためにこの記事を書くのか?

ちょっとでも別荘民泊に興味を持って、僕の物件に泊まって頂きたいからです。

また、僕の会社は株式会社Villa Reproと言います。

日本語にすると、「別荘再生」

企業理念は「放置別荘、空き家を再生させて地域活性化、地方創生に繋げる」です。

だから同じ思いの方と協働して事業を広げて行きたいと思っています。

民泊コンサルはやろうと思えばできますが、正直、それほど大きなお金を頂くわけにはいかないですし、僕の稼働工数が増えるだけなので、事業としてはそれほど魅力がありません。

また、別荘民泊事業は冒頭でも言ったように、やる人によって儲かったり儲からなかったりします。

コンサルをするということは、その責任を負うことになるのですが、僕は本人次第だと思っていますので、その責任を負えません。

無責任であるが故、コンサル料などはいただけません。

このブログも儲かりますとは書きません。

儲かるか儲からないかは、両方の情報を見て、ご自身で是非判断してください!

僕、個人的には、別荘民泊参入者が増えた方が嬉しいです。

「えっ?参入者が増えたらライバル増えて迷惑じゃないの?」って思いますよね?

実はそうじゃないんです。

なぜなら、参入者が増えると市場が拡がります。

市場が拡がるとお客様を呼び込むことになり、地域でトップクラスの別荘民泊は、その恩恵を受けるからです。

正直、現状、民泊は格差が大きくなっています。

僕の物件は8月1日~9月末のハイシーズン時に、稼働率100%でした。

しかし、ハイシーズンでも類似物件での稼働率は30%前後~75%前後という数字で、2か月間に渡って稼働率100%の数字とは大きな乖離があるのです。

黒が弊社物件の平均稼働率。灰色が類似物件の稼働率平均。2021年8月1日~9月30日

この差が生まれるには理由があります。

これから別荘地や田舎で民泊を始めたいという方が、失敗をしないように、または、単に儲かるからと言う理由で安易に参入して逆に大損をしないように、是非、始める前に読んでください。

田舎暮らしをしてみたい方や、田舎の使っていない民家を民泊で貸したいと思っている方も読んでいただければ参考になると思います。

【民泊はどの別荘地でもできるの?】

那須のclubhouseアトリエ

結論から言うと、世の中の別荘地は多くが管理組合として民泊を禁止にしています。

しかし、一部別荘管理組合では、空き物件の増加や管理会社が変更になったタイミングで、民泊を許可している別荘地もあります。

他にも、別荘地外の物件であれば管理組合の規制などありませんので、土地の条件によっては民泊が可能です。

例えば、僕の山梨県都留市のログハウスkizukiとせせらぎは、別荘地外の土地に立っているログハウスなので、禁止などはされていない場所です。

物件購入時には必ずその場所で民泊が可能かどうかを確認する必要があります。

マンションやアパートなどの集合住宅の一室を借りて民泊をしたいという方もいますが、これも上記と同じ理由でほぼ許可はでません。

まれに、民泊用に丸々一棟貸し出しているマンションやアパートもあります。

そういった物件は「民泊用」として貸し出されています。

では、その土地が民泊が可能かどうか?

例えば別荘地外の民家の場合は、どの物件でも民泊が可能か?

これもできる地域とダメな地域があります。

それを「用途地域」で判断できますので、物件の販売情報などで確認をしてください。

どの用途地域で可能なのかは、下記サイトに詳しく出ています。

別荘地や田舎の物件は、上記どの用途地域にも当てはまらない、「無指定」というものも多いです。

僕の物件もほとんどが無指定の物件です。

無指定の場合は民泊が可能です。

最終的にはご自身で判断せずに、民泊の申請を受け付けている管轄の保健所や市役所の建築課などで問い合わせて下さい。

保健所は、その地域の市町村名と、保健所で検索すると管轄の保健所が分かります。

【民泊の許可の取り方は?】

伊豆の国市のコテージそらまど

まず、この物件で民泊やりたい!と思ったら、最初に問い合わせるのは保健所の衛生課です。

管轄の保健所に電話をして、「すいません。○○町の○○で民泊(簡易宿所)を始めたいのですが、まずご相談させてください」そういうと、担当の方が出てきます。

後日、図面指導と言うのがあり、建物の図面を持って行って、民泊に必要な条件や、設備など、担当の方から指導を受けます。

もちろん、こういった手続きが面倒であれば、民泊手続きの代行をやっている行政書士事務所は全国に沢山ありますので、依頼すると良いでしょう。

申請だけなら10万円~、その他諸々全部お願いすると、40万円程度で民泊の申請を全部請け負ってくれるところがあるでしょう。

自分で申請すれば最低必要なのは申請の印紙代22,000円~30,000円程度です。

しかし、プロに依頼して民泊できません!ってのも勿体ないですから、最初の保健所の指導ぐらいは自分で行って、まずは民泊が可能か?確認することをお勧めします。

一言で民泊と言っていますが、許可を取る時は大きく2種類あると思って下さい。

・民泊・・・だれでも簡単に自宅を貸したり空き家を貸せるように民泊新法ができました。こちらはハードルが低いのですが、民泊として貸し出せる日数に制限があり、年間180日までと決まっています。

・簡易宿所・・・僕のおススメは簡易宿所での登録です。その地域によって簡易宿所登録が難易度高くてできない場合がありますが、可能であれば簡易宿所登録をした方が賢明です。

営業日数も制限ありませんので365日営業可能て

なぜなら、申請をする手間は正直、民泊も簡易宿所も大きくは変わりません。

であれば、わざわざ営業日数が半分になる民泊を選ぶ理由がないからです。

ただし、自分の家の一部を貸すなど民泊でしか登録できない場合もありますので、保健所に確認が必要です。

で、正直、この民泊に求められる基準や条件って、市町村ごとにバラバラです。

もちろん、共通のルールはあります。

しかし、そのルールをどのように解釈するのか?

どこまで厳格に見るのかで、担当者によっても違うようです。

保健所の指導で、次にどこにどう相談に行って、どのような書類を作ればよいのかは全部教えてくれます。

保健所の次に行くのは消防署です。

消防法を順守した建物になっているか?これが非常に重要でお金も掛かる部分です。

火災報知機や誘導灯、防炎カーテンの設置など、ある程度費用が掛かります。

これも地域によって厳しさが違うので、誘導灯が必要なく、火災報知機も自分で付ければ大丈夫な地域は、火災報知機の購入費と防炎カーテンだけで済みます。

火災報知機も自分で買えば1個1万円前後です。

しかし、誘導灯を付けたり電気工事も含めると、20万円~40万円の費用が掛かります。

消防法をクリアするためにはある程度費用が必要だと思って下さい。

消防への申請も行政書士さんに頼めば全部やってくれますが、自分でもできます。

僕はいつも自分で消防署に行って、自分で打ち合わせをして申請書類を書いて提出しています。

ただ、保健所への提出書類と比べると、消防への提出書類の方が面倒です。

消防に行く時にはこれも管轄の消防署を調べて電話をし、「消防法令適合通知交付申請をしたいのですが、まずはご相談にお伺いしてもいいですか?」と言えば、大丈夫です。

その時に必要な持ち物を消防署の担当者が教えてくれます。

消防署に行く際には保健所提出の書類がある程度揃った段階で行くとスムーズです。

こういった申請って、素人はできないと思っている方がいますが、僕は1軒目から自分で申請をしました。

申請から許可をもらって営業できるまでは3ヵ月は見ておいた方が良いです。

結構時間掛かりますから、早め早めに動いた方が良いでしょう。

もし、工事が必要な場合は、工事をしながら、まずは保健所に行って話を詰めて、工事が終わった直ぐのタイミングで、消防の現場確認を設定し、最後に保健所の現場チェックを受けるという流れです。

自分でできると言いましたが、大きな落とし穴があります。

保健所も消防署も平日の9時~5時までしか動きません。

よって、サラリーマンや平日昼間に仕事をしている人は、ほぼアウトです。

慣れていると保健所に2回、消防に2回ぐらい行けば済みますが、僕は1軒目の申請の時などは、要領がよく分かっていなくて、保健所や消防は併せて10回以上は足を運んだと思います。

平日昼間に動ける人しか自分でやるのは厳しいでしょうね。

その労力掛けられない!って人は、民泊申請代行に依頼するのがめちゃくちゃ楽です。

費用はかなり掛かりますが、非常にストレスなく、スムーズです。

なんせ、素人の場合は、書類作成が本当に分け分かりません。

何をどのように書くのか?

何が必要なのか?

水質汚濁法の書類が必要な時は、僕は泣きながら書類書きましたから・・・。

ただ、書類提出の際に、「素人の方でここまでちゃんとした書類を作ってきたのは初めてです!」ってめちゃ褒められました。

ただ、1回やれば後はかなり楽になります。

僕は自分に時間がある時は自分で申請しますが、今は時間が無い時や遠方の物件は全部申請代行にお任せをしています。

全部自分でできるからこそ、使い分けもできるということです。

【物件選びのポイントは?】

ログハウスせせらぎの購入価格は?

僕がどうやって物件を探しているかと言うと、普段は普通にweb上にある不動産屋のサイトを見ています。

「地域名、別荘 中古」で検索して、欲しい地域の物件を物色しています。

しかし、今では各地域に信頼置ける不動産屋さんがありますので、今では、その不動産屋からの紹介で物件を買うことも増えました。

物件を問い合わせる時は、無駄な内見をしても仕方が無いので、「民泊に使える〇〇万円前後ぐらいの予算で〇〇な条件で物件探しています」とメッセージ欄に書きます。

そうするとweb掲載以外の物件も紹介してくれる場合があります。

ここはテクニックなのですが、最近田舎の不動産屋も忙しくて相手にしてくれません。

僕は、今だから使えますが、「全国に10軒の民泊を所有して運営しています。今後も増やし続ける為に物件探しています。〇〇万円以下だと現金で直ぐ変えますので良い物件あれば紹介してください」と書いて、優先順位を上げています。

実績が無い時は、かなり買う気満々であるという意志を示します。

特に、現金はいくら持っているのか?いつまでに購入したいのかの時期を伝えると、本気度が伝わります。

サラリーマンで属性が良い方は、今の年収も伝えると反応が良くなります。

不動産屋は、買える人、買う気満々な人から物件は紹介します。

買うか分からない冷やかしに費やしている時間は無いのです。

ちなみに、僕が買う物件は、誰も買わない、買えない物件です。

リフォームがきちんとされていて、直ぐに使えるような優良物件は高いです。

また、自己使用で使いたいエンドユーザーが買いますので、なかなか買えません。

僕は、ボロボロの修繕が必要な物件ばかりを狙います。

もちろん、安くなります。

しかし、それができるのは、僕が不動産の知識があるからです。

僕は元々、投資用不動産の営業を3年間やっていた経験があります。

よって、不動産を見極める力がある程度備わっています。

物件を見れば、修繕にどれぐらいの費用が掛かるのか、ある程度計算ができます。

その修繕費用も含めて購入するのに適しているかを見極めています。

しかし、修繕費用が計算できない方が安いからと言ってボロボロ物件を買ってしまうと、後から膨大な費用が掛かったり、修繕してもヤバイ物件も多々あります。

そういうクズ物件を買ってしまっては泣くに泣けません。

最初は、あまり手の掛からない物件を買うことがベターでしょう。

写真に掲載されている物件は、実は床も抜けているほど床下がボロボロの物件でした。

それを知らずに当初の価格で購入していたらとんでもないことになっていました。

そこで、僕がやったのは、ホームインスペクションです。

いわゆるプロが物件の状態を診断してくれるサービスです。

1軒あたり7万円~10万円ぐらい掛かりますが、物件のリスクを知らずに買うことを思うと、プロの目でちゃんと診断してもらうのは安心に繋がります。

このホームインスペクションで、床下のシロアリ被害や、屋根の被害が見つかり、修繕ポイントも明確になりました。

物件の瑕疵を見つけた為、売主さんとも交渉して、当初の金額よりかなり安い価格で購入できました。

僕が購入した物件の中では一番安かったのですが、修繕に掛かった金額も一番高く、トータルで言うと、普通に良い物件を買った方が安く付いたかもしれません。

でも、フルリフォームしたお陰で理想の物件になり、僕の所有物件の中では一番の予約数を誇る物件になりました。

安く仕入れるということは、それだけお金を掛けられるので、物件が見違えるほど蘇るのは嬉しいですね。

【リフォームのポイントは?】

僕が1物件当たりリフォームに掛ける費用は、0円~500万円位です。

物件の状態によっても全く違います。

僕はログハウスが好きですが、ログハウスの良い所は、あまりリフォームの必要が無い所です。

全部ログで組んでいますから、内装も壁紙ではなく、木そのものです。

これ、リフォームするところが無いですね。

水回りやキッチンなどを交換すればお金が掛かりますが、建物そのものは屋根の防水、外壁の塗り替えが5年~10年に1度必要になる位です。

ログハウス以外のリフォームポイントは、壁紙です!

壁紙を変えるだけで、室内は新品同様になります。

もう一つは照明!

これに付きます。

僕の物件に泊まって見て下さい。

壁紙や照明が違うだけで、こんなに雰囲気変わるのか!と驚くと思います。

コテージそらまどのビフォー

上記がビフォーの写真。

壁紙と照明見て下さい。

普通の民家です(笑)。

白いだけの壁紙と、天井の味気ない照明。

これじゃムードがでません。

でも、購入する前の段階で僕はアフターを想像します。

ここの物件の良さは、この空間の大きさです。

アフター

部屋の創りは何も変えていません。

壁紙、照明を変えて、薪ストーブを設置すると、なんとまぁ素敵な別荘に変わりましたね。

玄関のビフォー

もっと分かりやすい玄関の状態も見てみましょう!

はい、こちらも、古い民家感が出ていますね。

正直、ダサい玄関でした。

アフター

それがどうですか?

壁紙で高級感を演出し、照明もデザインされた光が拡散する照明に変えただけで、ワクワクする別荘に生まれ変わったと思いませんか?

これがリフォームマジック!

どんな高級家具を入れるよりも、壁紙と照明です。

その方が安い投資で雰囲気をガラッと変えられるのです。

薪ストーブは真似しなくても良いです。

1台100万円以上する高級品なので、かなり大きな投資になります。

僕は心底薪ストーブが好きで、それを別荘民泊の差別化にしています。

その差別化ポイントはあなたに合った差別化ポイントにする必要があります。

薪ストーブは好きな人でないと、メンテナンスも大変ですし、手間も掛かります。

あと、僕の物件と被るのでやめてください!(笑)

【民泊掲載サイトの選び方は?】

僕は99%がAirbnbです。

他、Booking.com、Expedia、Agodaなどなど沢山ありますが、断然強いのはAirbnb。

サポート体制や管理体制も含めて民泊が専門なだけあって一番しっかりしています。

しかし、デメリットもあります。

そもそもの客層が若手中心な為、使い方が非常に悪いです。

ここは、僕も研究の余地ありなのですが、99%がAirbnbからなので、そこに委ねてしまっています。

Booking.comはコミュニケーションがあまり無く、ゲストの質が悪くなりがちだったり、Expediaはそもそも掲載してもほぼ集客が無いので、僕も力を入れていない為、結果集客されないのでほったらかし状態で判断できません。

民泊やるなら、まずは黙ってAirbnbで良いのではないでしょうか?

サイト選びよりも大事なのが、リスティングの中身です。

リスティングとは、物件を掲載する自分のページのことです。

これ、書くところが沢山あってかなり面倒です。

だから、皆、ちゃんと書いていません。(本当です)

これをくまなく、全部しっかり書くだけでも強いページになります。

これは早い話、僕のAirbnbのページを見てもらえれば一目瞭然です。

Airbnbも検索した時に上位に出て来るページは、強いページです。

記入部分がしっかり全部書かれているのか?

写真の掲載は多いのか?

ゲストのレビューが多いのか?

レビューへの返信はちゃんとしているのか?

そもそも稼働数、稼働率が多いのか?

様々な要素で表示の優先順位が変わります。

僕の物件は常に上位表示されているのは、そういったページとして強いからです。

本文最後に僕のAirbnbページの案内がありますので、是非リスティングをご覧ください。

さらに、一度泊って頂ければ、部屋の雰囲気も含めて全て体感することが出来ます。

【運営委託はどうするの?】

民泊の場合は民泊管理事業者に運営の委託をする必要があります。

簡易宿所の場合は、その必要性がありませんので、自分で運営することが出来ます。

運営を委託してしまうと、粗利はどうしても大きく下がります。

委託費用はバカにできません。

しかし、委託すると、かなり楽になります。

清掃手配から顧客への対応、問い合わせ対応からリスティングの作成、運用まで全部任せれば、日常生活で特段のトラブルなどなければ特に何もする必要がありません。

メインの仕事を持っている方は委託する方が賢明です。

僕は、半分は委託、半分は自分で運営しています。

普段の業務は顧客からの予約対応、問い合わせ対応、トラブル対応です。

Airbnbはスマホアプリがかなり便利で、自動メッセージ送信機能もありますので、予約時、宿泊数日前、当日など、自動で定型メッセージが送れます。

顧客への対応は問い合わせ時だけで済みます。

その問い合わせもスマホアプリでできますので、スマホさえあれば、隙間時間に対応が可能です。

厄介なのはトラブル対応です。

トラブル時には直接緊急連絡先に電話が掛かります。

夜中に掛かってくることもあり、その対応に追われたくない人は委託するしかありません。

委託費用は内容によっても差があります。

売上の10%~20%が民泊管理委託の相場です。

+で清掃費用が掛かります。

総収入の50%~60%が経費として掛かると思って下さい。

自分で管理すれば、その10%~20%は必要なくなります。

自宅を貸したり、自宅近くの物件を貸して、清掃まで自分や家族でできるのであれば、さらに清掃費用も節約出ますので、それは民泊をする環境にも左右されるでしょう。

しかし、民泊管理と言っても、お願いする管理会社によってその内容には雲泥の差があります。

石垣の物件は距離も遠いので全てお任せですが、本当に何もやりません。

ここは、本当に自主管理にして、清掃だけ現地に委託しても良いぐらいです。

管理をお願いするとどうしても利益が出にくいので、価格を上げる必要があります。

価格を上げると予約は減ります。

自主管理だと、価格を相場から少し低い設定にできます。

価格は商売上大きなポイントを占めます。

相場より少し安い金額で内容が良いと、予約数は伸びます。

でも、良い管理会社に付くと、単価を高く設定しても予約がしっかり入り、収益性は良くなりますから、本当に管理会社次第と言えるでしょう。

どちらにせよ、管理会社に任せれば全て手放しでOKかと言うと、それをやる人は絶対に失敗します。

僕は、管理会社に対しても要望はしっかり出しますし、管理会社の管理状態のチェックをし、ダメ出しすることろはダメ出しをし、改善すべきところは改善してもらいます。

そうやって切磋琢磨して良い運営管理ができるようになります。

何事も放置では上手くいきません。

【清掃会社の選び方は?】

民泊成功のポイントは清掃会社選びだと思って下さい。

僕は、本当に良い会社さんと出会い、一緒に成長してきましたので、とてもラッキーです。

最初は都留でお願いをし、そこでノウハウを積んで、その後伊豆の国市、那須と、僕の進出と共に、清掃もお願いするようになりました。

山梨、伊豆の国市、那須で民泊する方は、清掃会社さんは自信をもって紹介できますので、必要なら声を掛けてください。

清掃する宿が増えた方がスタッフが増員でき、安定稼働ができるので、僕は歓迎です。

ちなみに、内装や家具を入れる時も清掃しやすさを意識して入れます。

清掃は毎回毎回発生します。

清掃がしにくい宿としやすい宿だと綺麗に保つ手間が全く違います。

基本、ものはごちゃごちゃ置かない!

部屋の創りはシンプルが一番です。

【民泊ってトラブル多くないの?】

民泊をやるに当たって1番のネックはゲストのトラブルです。

とにかく若者は荒らします。

ベッドを破壊される事多々。

なんで?ベッドが壊れる?って思うでしょ?

どうやらダイブするらしいです。

部屋をめちゃくちゃ汚されたり、ひどいのは、デッキを燃やされたり。

しかし、ベッドが壊されても汚されても燃やされても、修復は可能です。 

実際に一番悩ましいのはご近所さんからの苦情です。

ゲストが騒げばご近所さんに迷惑が掛かります。

ご近所付き合いも大切ですし、民泊を目の敵にされたくもありません。

しかし、別荘民泊に泊まりに来る若者はご近所なんて関係なく騒ぎます。いくら注意喚起のメッセージをしても全く無意味です。

これが、1番のネックであり悩みです。

こういったトラブルや苦情に対して誠意を持って対応できるのが重要です

【ぶっちゃけ収支は良いの?儲かるの?】

正直、別荘民泊も二極化しています。

勝っている民泊と全く稼働しない民泊です。

冒頭で僕の民泊はピーク時は稼働100%という数字を出しました。

他の類似民泊は30%〜75%前後ですが、これは他の多くの民泊の平均値です。

よって、良いところは100%近くでも悪いところはもっと低い数字なのが現実です。

だから、僕の数字を見てめちゃくちゃいいじゃない!と単純に思わないでください。

現実はもっとシビアです。

一つは管理会社丸投げはダメです。

管理会社は身銭を切って物件を購入していません。

管理をしていれば売り上げの何割かが入ってきますが、予約が入らなくても痛手はありません。

だから優先順位が低い物件は手を抜きます。

また、投資をしない物件もダメです。

設備をケチる、修繕をケチる、など、利益を得るためにできるだけ経費を削ろうとすると悪循環です。

上手くいけば儲けは大きいです。

僕は以前は賃貸用のマンションを経営していました。

いわゆるマンション投資です。

マンション投資は手間はあまり掛かりませんが、投資利回りは実質5%前後です。

大規模改修などをしていくと、結構な経費が掛かります。

単純比較はできませんが、民泊は経費を引いた利回りで、僕の場合で20%〜30%あります。

不動産投資で考えるとあり得ない利回りです。

表面利回りではなく、実質利回りですから。

だからキャッシュフローは大きいのです。

しかし、民泊は投資だと思ってやると大失敗します。

これは、経営です。

だから手間はマンション投資と比較にならないぐらい掛かります。

もちろん自分で管理をやった時の利回りですから、管理を委託したらもっと利回りは下がります。

ただし、管理を委託している物件でも利回り計算で言うと20%超えるものもあるので、本当に運用次第です。

一方厳しい現実もあります。

唯一賃貸で借りて民泊を行なっている石垣島は、ずっと赤字です。

2部屋借りていて家賃は18万円ほど。

これに光熱費なども掛かりますから毎月20万円近い赤字です。

他の物件が好調なのが救いですが、この物件だけ持っていたらと考えるとゾッとします。

コロナで観光客が激減しているのもありますが、この物件に関しては自分がプロデュースした訳では無く、そのまま借りたので、一見オシャレですが、他の物件との差別化は全く図れていません。

そうなると、観光客が減った時に選ばれなくなります。

他の地域も観光客は減っています。

石垣島と観光客の減り具合はさほど変わりません。

どの地域もコロナ以前の4割〜5割と厳しい状況です。

【各地域で人気別荘民泊の秘訣は?】

じゃぁ、何故他の地域の別荘民泊は好調なのか?

一番の理由はコンセプトメイクです。

各宿共にコンセプトを明確に設定してターゲットを明確にしています。

これが他の宿との差別化に繋がり、選ばれる理由になるのです。

最新オープンのアトリエ別館は今までの美味しい所を全部詰め込み、ボルダリングができる宿と言う、初めてのコンセプトを設定しました。

また、ターゲットは小さなお子さんがいるファミリーとしました。

アトリエ別館

例えば、僕の宿には石垣島以外、薪ストーブが必ずあります。

この薪ストーブと言う共通コンセプトがまずは筋が通ってます。

結果、僕は薪ストーブ9台を所有する薪ストーブマニアになりました。

薪ストーブ好きなら一度は買ったことがある雑誌。薪ストーブライフにも取材して頂きました。

いつかはマツコの知らない世界の「薪ストーブの世界」に出たいと思っています。

取材して頂いたのは山梨県都留市にあるログハウスせせらぎ。

こう言った他の宿との差別化を明確にしていると、コロナで不利な状況でも選ばれる宿になるのです。

もう一つ人気の理由を上げるとすると、価格設定です。

これは企業秘密なので詳しくは明かせませんが、僕の宿は非常にリーズナブルと言う事です。

リーズナブルと言うのは、単に安いと言う訳ではありません。

これだけの内容で、この価格なら安いよね!と言う値段です。

これは説明しても難しいので、一度泊まって体感して頂ければ分かります。

商売の基本はお客様に喜んでいただく事です。

泊まってみて本当に楽しかった!と思っていただいて初めて価値があります。

ちなみに薪ストーブがある宿は基本的に高級な貸別荘になり、結構良い値段がします。

僕の貸別荘は、薪ストーブにかなりお金を掛けているにも関わらず、宿泊料はそれほど高くなく、一般的な貸別荘とさほど変わらないレベルです。

薪ストーブは高価なものですが宿泊料が安いのは、物件取得価格が安いのがポイントです。

だから宿泊料もリーズナブルに抑えられます。

これは企業努力だと思ってください。

僕は薪ストーブの素晴らしさをより多くの人に堪能して頂きたいと思っています。

自分で薪ストーブを設置すると100万円以上掛かります。

なかなか自宅に入れるのはある程度豊かな暮らしができる方でないと難しいのが現実です。

でも、僕の別荘民泊は誰でも泊まれる価格設定です。

この設定が人気の秘訣でもあります。

リーズナブルに薪ストーブが楽しめる別荘を一棟丸々借りられる贅沢です。

ぜひ、一度楽しんでみて下さい。

別荘民泊の魅力を感じていただけるはずです。

さて、これから田舎で民泊を始めたいというあなた!

参考になったでしょうか?

良い部分も厳しい現実も両方お伝えしました。

それでも、各地に別荘民泊を持っている特権として、好きな時に好きな別荘に泊まれるという事です。これ良いでしょう?

地域の活性化や雇用創出にも一役買っていると思うと世の中の役に立っているかな?と思います。

大変なことも多々ありますが、自分のプロデュースした物件で多くの人が楽しんでくれるのは最上の喜びでもあります。

単純に田舎に別荘持つのもいいなぁとか、田舎に移住を考えているという方も、一度僕の別荘民泊に泊まってください。

何事も体験してみないと分かりません!

ぜひ、お待ちしています!

【アーカイブ】

別荘民泊の始め方①メリットデメリット、失敗する人の特徴と成功への道は?

別荘民泊の始め方②民泊運営に向いている人、向いていない人!

別荘民泊の始め方③~お買い得別荘の見極め方、中古別荘購入の極意!サラリーマンでも利益を得ながら別荘が持てる時代~

別荘民泊の始め方④~ぶっちゃけリフォーム費用ってどれぐらい?見積書大公開!

【Airbnbからのご予約は下記まで!】

☆New Open!定員10名!ボルダリングができるアトリエ別館(那須町)

https://www.airbnb.com/h/atelier-annex

☆11部屋35名宿泊のclubhouseアトリエ OPEN!  那須ハイランドパーク車で2分!

音楽イベント、DJイベント、研修、クラブ、サークルなど10名〜35名宿泊可能。

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☆ログハウスkizuki(山梨県都留市)
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☆ログハウスせせらぎ(山梨県都留市)

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